:whistle: :violin: :dance:
Ура!
Форум открылся после реконструкции.
Добро пожаловать!


1. Оформление форума будет меняться.
Мы торопимся открыться для вас и откладываем вопрос дизайна.
2. Замечания и предложения отправляйте незамедлительно по реквизитам администрации внизу форума (ссылка "Наша команда")
или можно на адрес kissa_temp@mail.ru

Оригинал объявления


UPD: Переключаем в "Личный раздел" - "Личные настройки" язык с шаманского на русский ) Ну, или оставляем )
UPD: Обратите внимание на кнопочку с линиями "Ссылки" в левом верхнем углу. Там много нужных ссылок, в частности, "Новые сообщения".
UPD2: Это объявление можно убрать, щелкнув на крестик в правом верхнем углу.

ЗПИФы рентные коммерческой недв. - Активо / Aktivo

Инвестирование в недвижимость с целью извлечения дохода или с целью сокращения расходов - обсуждаем здесь.

Модераторы: Podolskaya, Pensioner

Vova4yma
Интересующийся
Сообщения: 5
Зарегистрирован: 23 май 2013 12:35

ЗПИФы рентные коммерческой недв. - Активо / Aktivo

Сообщение Vova4yma » 09 авг 2016 13:56

Добрый день уважаемые форумчане!
Пишу тут едва ли не первый раз, хотя самим форумом и сайтом "пользуюсь" года 3. Через поиск данной темы не нашел, может кому будет интересно...

Указанная выше компания находит объекты коммерческой недвижимости уже с арендаторами, формирует рентный ЗПИФ-монофонд (правила и сам фонд регистрирует ЦБ). И выкупает объект у собственников на деньги и для инвесторов - будущих пайщиков фонда. Предлагают объекты разные, с разными порогами входа, валютами и внутренними условиями. Фондом управляет управляющая компания с лицензией ЦБ. Если с ней что то случается - ЦБ назначает другую. ЗПИФ проверяют аудиторы и оценщики 2 раза в год.

Смысл - в покупке доли в объекте, купить который самому нет никакой возможности (300 и более млн. руб.). Меня самого интересуют следующие моменты:
- минимальные пороги входа в 300-500т.р.;
- рента, на уровне неплохого депозита на текущий момент (более 10% годовых - это уже за вычетом комисии УК);
- рента платится ежемесячно, на карту, сразу за вычетом НДФЛ (пока получаю 4 месяца, сбоев нет, но бывает неравномерно);
- долгосрочность: по купленному мной объекту, договор аренды с публичной, крупной и известной компанией будет длиться еще 13 лет;
- арендатор известный продовольственный магазин, а люди есть хотят всегда;
- !внимание: договор аренды "моего" объекта предусматривает индексацию платы на 5% ежегодно!;
- через 13 лет объект по решению пайщиков может быть продан: спекулятивный доход должен (мое мнение) учесть всю инфляцию за этот период;
- если арендатор съедет, нового не найдут будет собрание пайщиков: могут продать объект по рынку;
- компания говорит (про мой объект) следующее: "арендатор не съедет, мы ищем тех, у кого аренда составляет 5-10% от выручки. Это очень мало и им съезжать не выгодно";
- объект застрахован от ущерба всякого (пожары и прочее);
- есть вторичный рынок паев - на всякий экстренный случай;

Считаю целесообразным о самой компании "Активо" вам прочитать в сети. Существует она 1-1,5 года и занимается именно поиском объектов, формированием фондов и продажей паев. Когда фонд сформирован (сроки прописаны обычно в правилах), вам фиолетово что с компанией. Самим фондом уже управляет УК, которая к ним не имеет отношения. УК могут быть разные на разные фонды.
Предупреждаю - в данной компании я не работаю. И рекламой тоже не занимаюсь. У кого есть опыт подобных объектов, было бы интересно услышать. Частично, постараюсь ответить на вопросы. С уважением.

ptil
Всерьез и надолго
Сообщения: 257
Зарегистрирован: 29 июн 2012 18:45

Сообщение ptil » 10 авг 2016 06:53

А на бирже эти паи торгуются?
Продумывали ли вы ситуацию, когда понадобится выйти из этого фонда досрочно?

Илья К.
Форумчанин
Сообщения: 84
Зарегистрирован: 26 май 2014 12:14

Сообщение Илья К. » 10 авг 2016 10:21

Как я понял на бирже их нет и не планируется. Звучит конечно интересно, но на мой взгляд пока это неликвид.

Vova4yma
Интересующийся
Сообщения: 5
Зарегистрирован: 23 май 2013 12:35

Сообщение Vova4yma » 10 авг 2016 11:07

driloidd писал(а):Как я понял на бирже их нет и не планируется. Звучит конечно интересно, но на мой взгляд пока это неликвид.


Да, на бирже их нет и не будет. Но на бирже свет клином не сошелся. Лично для себя считаю огромным риском держать "все" активы на бирже - портфель должен состоять из разных активов, приносящих доход.

Насчет ликвидности: это понятие очень относительное. Оно относительно отношению суммы вложений к общей стоимости актива. И разумеется важно качество актива. Так вот в данном случае спрос таков, что объекты 250-350 млн руб каждый полностью распроданы, каждый где то за полгода. А входной билет составляет 0,1-0,2% от цены объекта. Вторичка на паи есть, покупателя обещают найти от 2 недель до 3 мес.
Вторичка нужна только на форс-мажор. Лично я туда занес длинные деньги. Это не акции, где можно при хороших ценах и завтра выйти. Или 10-15 лет "посидеть". При наших падающих ставках - я прикинул денежный поток за 13 лет с учетом ежегодной индексации аренды, переоценку стоимости объекта за 13 лет... Разумеется есть риски, но когда их не будет, они раскрутятся и станут популярны - к гадалке не ходи, доходность пострадает и станет "неинтересно" (мое мнение).
Тут каждому решать самому. Я очень хорошо отношусь к вашему сообществу, поэтому и решил разбавить это информационное поле. И мне важно услышать ваши мысли, опасения, может быть опыт подобного.

Юрий Самсонов
Всерьез и надолго
Сообщения: 138
Зарегистрирован: 17 июл 2012 17:06

Сообщение Юрий Самсонов » 10 авг 2016 11:58

driloidd писал(а):Как я понял на бирже их нет и не планируется. Звучит конечно интересно, но на мой взгляд пока это неликвид.


Практически любой ЗПИФ будет низколиквидным, это свойство, прямо вытекающее из самой сути закрытых фондов.

Vova4yma писал(а):Да, на бирже их нет и не будет. Но на бирже свет клином не сошелся. Лично для себя считаю огромным риском держать "все" активы на бирже - портфель должен состоять из разных активов, приносящих доход.


Хахаха.

Vova4yma писал(а):Насчет ликвидности: это понятие очень относительное. Оно относительно отношению суммы вложений к общей стоимости актива. И разумеется важно качество актива. Так вот в данном случае спрос таков, что объекты 250-350 млн руб каждый полностью распроданы, каждый где то за полгода. А входной билет составляет 0,1-0,2% от цены объекта. Вторичка на паи есть, покупателя обещают найти от 2 недель до 3 мес.


Ликвидность - понятие абсолютное, и показывает, как быстро актив может быть продан по цене, близкой к рыночной. Собственно, цифры вы привели, и такой актив считается низколиквидным. В низкой ликвидности как таковой нет ничего плохого, но не нужно пытаться убедить нас, что предлагаемые вам ЗПИФы не низколиквидны.

Ваш топик создаёт чёткое ощущение рекламы. Прямо вы не врёте, но виляете активно и пытаетесь создать некорректное восприятие этого актива. Мы тут не кролики, не надо нас разводить.

Хотите, чтобы не не выглядело разводом? Опишите конкретные варианты, денежные потоки и риски. А абстрактное бла-бла не очень интересно, извините.

Vova4yma
Интересующийся
Сообщения: 5
Зарегистрирован: 23 май 2013 12:35

Сообщение Vova4yma » 10 авг 2016 12:29

Юрий Самсонов писал(а):Практически любой ЗПИФ будет низколиквидным, это свойство, прямо вытекающее из самой сути закрытых фондов.



Хахаха.



Ликвидность - понятие абсолютное, и показывает, как быстро актив может быть продан по цене, близкой к рыночной. Собственно, цифры вы привели, и такой актив считается низколиквидным. В низкой ликвидности как таковой нет ничего плохого, но не нужно пытаться убедить нас, что предлагаемые вам ЗПИФы не низколиквидны.

Ваш топик создаёт чёткое ощущение рекламы. Прямо вы не врёте, но виляете активно и пытаетесь создать некорректное восприятие этого актива. Мы тут не кролики, не надо нас разводить.

Хотите, чтобы не не выглядело разводом? Опишите конкретные варианты, денежные потоки и риски. А абстрактное бла-бла не очень интересно, извините.


Юрий Самсонов, вы хам, раз переходите на личности. Я ни вам и никому ничего не должен. Ни расчеты свои, ни "варианты". Если не интересно - не читайте. Я русским языком написал, что не реклама. Реклама была бы, если бы я писал "вложи 1млн. и заработай ***%. Звонить ********". Я написал "Считаю целесообразным о самой компании "Активо" вам прочитать в сети". Или в самой компании. Задавайте вопросы, консультируйтесь со своим юристом и взвешивайте свои риски. Я описал то, что уже имею. Как говорится "имеющий уши да услышит".
Про ликвидность глупость - есть разница, продавать акции 3го эшелона на 300млн. или на 300тысяч? Думаю есть. Я написал про вторичку: 2 недели - 3 месяца со слов компании. Извините, забыл уточнить в каком месте вам Юрий необходимо включить голову. Всего доброго.
p.s. Кроликов не развожу. Развожу исключительно наличность в своем кармане. Чего и всем желаю.

Аватара пользователя
glorden
Всерьез и надолго
Сообщения: 291
Зарегистрирован: 09 ноя 2014 20:19
Откуда: Петрозаводск

Сообщение glorden » 10 авг 2016 16:59

При всем уважении, но на официальном сайте компании "Активо" я не нашел вообще ни одного документа с цифрами.
Красивые картинки нашел, а отчетов не нашел. Равно как не нашел вообще никаких юридических документов, реквизитов.
Видимо все основано на личной дружбе или как то так. Поэтому мой вывод на данный момент - шарашкина контора для лохов.

divitaly
Интересующийся
Сообщения: 6
Зарегистрирован: 30 дек 2015 01:49

Сообщение divitaly » 11 авг 2016 00:14

попробуйте посмотреть здесь http://kspcapital-am.ru/ru/zpif/

Vova4yma
Интересующийся
Сообщения: 5
Зарегистрирован: 23 май 2013 12:35

Сообщение Vova4yma » 11 авг 2016 09:40

glorden писал(а):При всем уважении, но на официальном сайте компании "Активо" я не нашел вообще ни одного документа с цифрами.
Красивые картинки нашел, а отчетов не нашел. Равно как не нашел вообще никаких юридических документов, реквизитов.
Видимо все основано на личной дружбе или как то так. Поэтому мой вывод на данный момент - шарашкина контора для лохов.


glorden, Вы плохо и поверхностно искали. Вас никто не торопит и не заставляет. Куда вы спешите? Вы же не на экзамене?
Даю подсказку: все цифры по открытым объектам Активо (их сейчас 3) доступны на их сайте абсолютно всем - но после регистрации (телефон и имя). Она ни к чему не обязывает. Боитесь светит основной номер - пользуйтесь другим альтернативным номером. У меня есть доступ к цифрам, мог бы выложить их цифры, но не буду - опять решите что реклама. Ройте сами, непонятно - спрашивайте. Мне например не жалко своих excel (вряд ли они неповторимы и уникальны))..), но нужно попросить.
На сайте Активо есть цифры по доходностям (какая и из чего состоит), налогам (на недвижимость и т.д.), размеры комиссий, цены, адреса, комплексная оценка, договор купли-продажи паев, правила доверительного управления... Но для изучения нужно время. И желание разобраться.
Вам правильно подсказали http://kspcapital-am.ru/ru/zpif/ - это сайт компании КСП Капитал. Она непосредственно занимается управлением уже сформированных фондов, не только от компании Активо. Там много разных документов (включая кстати такие документы как "Отчет об оценке имущества" от аудиторов, правила фондов, зарегистрированные ЦБ и т.д.). Все в свободном доступе для всех желающих. Могу еще посоветовать сайт ЦБ РФ - я сам находил в январе 2016 реестр зарегистрированных ПИФов. Но на сайте ЦБ черт ногу сломит.
Кстати, на правах рекламы: есть очень близкий по теме фонд. Называется "ЗПИФН. Фонд Арендный Бизнес" (Сбербанк управление активами - бывшая "Тройка-диалог"...). Предлагает инвестиции в складскую коммерческую недвижимость. Рента раз в квартал. Фонд на 5 лет.
Я сравнивал условия обеих компаний достаточно подробно и скажу: в плюсах УК Сбербанк (в основном) только ее имя. И это очень немало. Тут опять решать каждому - что у кого в приоритетах.

Аватара пользователя
glorden
Всерьез и надолго
Сообщения: 291
Зарегистрирован: 09 ноя 2014 20:19
Откуда: Петрозаводск

Сообщение glorden » 11 авг 2016 11:20

вы мне напомнили почтальона Печкина - у меня для вас посылка, только я вам ее не отдам, потому что у вас документов нету.

удачи вам!

Vova4yma
Интересующийся
Сообщения: 5
Зарегистрирован: 23 май 2013 12:35

Сообщение Vova4yma » 11 авг 2016 12:23

glorden писал(а):вы мне напомнили почтальона Печкина - у меня для вас посылка, только я вам ее не отдам, потому что у вас документов нету.
удачи вам!


Ага. Гениальный мульт: "Средства у нас есть, у нас мозгов не хватает" Кот матроскин. Без обид)). За удачу спасибо.
Я нахожусь в неловкой ситуации - эту тему я узнал так: полгода наблюдал за самой компанией, затем 2 месяца изучал документы фонда, куда инвестировал. Я рассказал о теме. Рекламу делать никому не хочу. В МФО и КПК никого не зазываю.
Цели 2: первое - рассказать "коллегам" о возможно интересной теме. Я не просил и не прошу мне доверять. Я сам никому не верю. Проверяйте все сами - вам ничего не должны. Что то подсказать я могу. Это правильный подход. И второе - услышать умные вопросы, такие, какие я сам не догадался задать (делая финансовый анализ), т.е. "черпануть" опыта у форумчан. Я любитель, как могу что-то другим советовать? Так что и Вам удачи.


Вернуться в «Недвижимость»

Кто сейчас на конференции

Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и 1 гость