Сравнение арендных объектов

Инвестирование в недвижимость с целью извлечения дохода или с целью сокращения расходов - обсуждаем здесь.

Модераторы: Podolskaya, Pensioner

Ответить
ashrafulin
Форумчанин
Сообщения: 21
Зарегистрирован: 14 ноя 2016 15:12

Сравнение арендных объектов

Сообщение ashrafulin » 17 дек 2018 18:15

Решил оживить ветку.
Т.к. считаю, что активы, вышедшие за определенный финансовый предел все-таки требуют диверсификацию.
Рассматривал квартиры в регионах (доходность выше). Примерная математика. Региональный город, до 500 тысяч населения торгуется в аренде по цене 8тр в месяц + все К/У, при цене самой квартиры в 1,2млн рублей. До налогов получается 8% годовых (уже выше ОФЗ+каждый месяц, т.е. реинвестируем постоянно).
Также рассматривал, на будущее, покупку арендных объектов, таких как пятерочек/магнитов, долгосрочный договор аренды 7-10 лет. Там доходность среднерыночная 13-15% годовых, но необходимо открывать ИП и платить 6% с каждого поступления. Также ежемесячный поток, активное реинвестирование.
Готов обсудить с Вами, уважаемые форумчане, эту тему.

Аватара пользователя
Don Palma
Наставник
Сообщения: 1248
Зарегистрирован: 28 мар 2013 23:04
Откуда: СПб

Re: Сравнение арендных объектов

Сообщение Don Palma » 17 дек 2018 22:59

Я этот опыт закончил лет 7 назад. Для меня такие инвестиции утомительны.

ashrafulin
Форумчанин
Сообщения: 21
Зарегистрирован: 14 ноя 2016 15:12

Re: Сравнение арендных объектов

Сообщение ashrafulin » 18 дек 2018 14:18

Don Palma писал(а):
17 дек 2018 22:59
Я этот опыт закончил лет 7 назад. Для меня такие инвестиции утомительны.
Закончили в плане квартир или коммерческих помещений? И по какой причине? Если не секрет.

Аватара пользователя
Don Palma
Наставник
Сообщения: 1248
Зарегистрирован: 28 мар 2013 23:04
Откуда: СПб

Re: Сравнение арендных объектов

Сообщение Don Palma » 18 дек 2018 15:24

Квартир. Коммерческими не занимался. Не устроило, что сравнительно с фондовым рынком нужно уделять больше внимания. А при общении с арендаторами и соседями ещё и эмоционального внимания.

Аватара пользователя
glorden
Всерьез и надолго
Сообщения: 381
Зарегистрирован: 09 ноя 2014 20:19

Re: Сравнение арендных объектов

Сообщение glorden » 18 дек 2018 17:34

Don Palma писал(а):
18 дек 2018 15:24
Квартир. Коммерческими не занимался. Не устроило, что сравнительно с фондовым рынком нужно уделять больше внимания. А при общении с арендаторами и соседями ещё и эмоционального внимания.
прихожу к такому же выводу.
ищу варианты заняться реальным бизнесом, но получается выгоднее заниматься инвесторско-трейдерским бизнесом при прочих равных.

рассуждаю так:
допустим есть 100 тыс.руб. в теории можно поставить какой-нибудь кофейный автомат (или парочку), а можно купить акции сбера.
разница в трудозатратах колоссальная.

аналогично для 1-10 млн. рублей - франшиза или какой-нибудь магазин или недвижка, а в противовесе - облиги и акции с дивидендами или просто поиск идей на рынке.

аналогично для 100 млн. рублей и т.д.

реальный сектор гораздо сложнее и риски не только финансовые

ну и реал бизнес просто так не оставишь и быстро не продашь - все равно нужны силы и на управление и на перевод активов в более ликвидную форму.

Аватара пользователя
Don Palma
Наставник
Сообщения: 1248
Зарегистрирован: 28 мар 2013 23:04
Откуда: СПб

Re: Сравнение арендных объектов

Сообщение Don Palma » 18 дек 2018 22:45

Я сравниваю 5 летний бизнес план с 5 летними ОФЗ.
Обычно пепевешивают ОФЗ.

Аватара пользователя
barlog
Всерьез и надолго
Сообщения: 482
Зарегистрирован: 21 фев 2016 21:44

Re: Сравнение арендных объектов

Сообщение barlog » 19 дек 2018 13:08

ashrafulin писал(а):
17 дек 2018 18:15
Рассматривал квартиры в регионах (доходность выше). Примерная математика. Региональный город, до 500 тысяч населения торгуется в аренде по цене 8тр в месяц + все К/У, при цене самой квартиры в 1,2млн рублей. До налогов получается 8% годовых (уже выше ОФЗ+каждый месяц, т.е. реинвестируем постоянно).
Также рассматривал, на будущее, покупку арендных объектов, таких как пятерочек/магнитов, долгосрочный договор аренды 7-10 лет. Там доходность среднерыночная 13-15% годовых, но необходимо открывать ИП и платить 6% с каждого поступления. Также ежемесячный поток, активное реинвестирование.
Первый момент - удаленное инвестирование в недвижимость штука, на мой взгляд, очень ненадежная.
Да, может сложится так что можно несколько лет не видеть клиента/объект. А может случится что надо несколько раз в месяц мотаться.
С коммерческой история сложная, все сильно зависит от конкретного объекта. Просчитали правильно/нет, повезло/нет итд.
Реинвестирование в недвиге история если не невозможная, то очень редкая. На полученные в месяц средства редко кто способен купить еще недвигу, а фонды недвижимости у нас не развиты...

Аватара пользователя
barlog
Всерьез и надолго
Сообщения: 482
Зарегистрирован: 21 фев 2016 21:44

Re: Сравнение арендных объектов

Сообщение barlog » 19 дек 2018 13:10

Don Palma писал(а):
18 дек 2018 22:45
Я сравниваю 5 летний бизнес план с 5 летними ОФЗ.
Обычно пепевешивают ОФЗ.
Так то оно так, только в недвигу, в отличие от ОФЗ "вшит" условный опцион на повышение стоимости объекта, т.е. кроме регулярных платежей
у вас есть шанс выйти из объекта с прибылью.

Аватара пользователя
barlog
Всерьез и надолго
Сообщения: 482
Зарегистрирован: 21 фев 2016 21:44

Re: Сравнение арендных объектов

Сообщение barlog » 19 дек 2018 13:31

glorden писал(а):
18 дек 2018 17:34

прихожу к такому же выводу.
ищу варианты заняться реальным бизнесом, но получается выгоднее заниматься инвесторско-трейдерским бизнесом при прочих равных.
Нет прочих равных. В реальном секторе больше рисков, больше проблем, больше потенциальной прибыли.

Аватара пользователя
glorden
Всерьез и надолго
Сообщения: 381
Зарегистрирован: 09 ноя 2014 20:19

Re: Сравнение арендных объектов

Сообщение glorden » 19 дек 2018 14:29

больше потенциальной прибыли
нет уверенности в этом

Аватара пользователя
barlog
Всерьез и надолго
Сообщения: 482
Зарегистрирован: 21 фев 2016 21:44

Re: Сравнение арендных объектов

Сообщение barlog » 19 дек 2018 17:13

glorden писал(а):
19 дек 2018 14:29
больше потенциальной прибыли
нет уверенности в этом
А уверенности и не может быть, гарантии только в малоприбыльных активах, да и там свои риски

Аватара пользователя
glorden
Всерьез и надолго
Сообщения: 381
Зарегистрирован: 09 ноя 2014 20:19

Re: Сравнение арендных объектов

Сообщение glorden » 19 дек 2018 17:37

я про потенциал, а не про гарантии.

как определить, что более потенциально доходнее управлять долями в разных бизнесах или управлять одним бизнесом?

Аватара пользователя
Don Palma
Наставник
Сообщения: 1248
Зарегистрирован: 28 мар 2013 23:04
Откуда: СПб

Re: Сравнение арендных объектов

Сообщение Don Palma » 19 дек 2018 18:57

barlog писал(а):
19 дек 2018 13:10
Don Palma писал(а):
18 дек 2018 22:45
Я сравниваю 5 летний бизнес план с 5 летними ОФЗ.
Обычно пепевешивают ОФЗ.
Так то оно так, только в недвигу, в отличие от ОФЗ "вшит" условный опцион на повышение стоимости объекта, т.е. кроме регулярных платежей
у вас есть шанс выйти из объекта с прибылью.
Для такой опции мне больше нравится использовать акции

Аватара пользователя
barlog
Всерьез и надолго
Сообщения: 482
Зарегистрирован: 21 фев 2016 21:44

Re: Сравнение арендных объектов

Сообщение barlog » 19 дек 2018 21:06

Don Palma писал(а):
19 дек 2018 18:57

Для такой опции мне больше нравится использовать акции
тогда не надо доходность с ОФЗ сравнивать-)

Аватара пользователя
barlog
Всерьез и надолго
Сообщения: 482
Зарегистрирован: 21 фев 2016 21:44

Re: Сравнение арендных объектов

Сообщение barlog » 19 дек 2018 21:08

glorden писал(а):
19 дек 2018 17:37
я про потенциал, а не про гарантии.

как определить, что более потенциально доходнее управлять долями в разных бизнесах или управлять одним бизнесом?
уровень влияния совсем другой, информированность совсем другая.

Аватара пользователя
Don Palma
Наставник
Сообщения: 1248
Зарегистрирован: 28 мар 2013 23:04
Откуда: СПб

Re: Сравнение арендных объектов

Сообщение Don Palma » 19 дек 2018 21:50

barlog писал(а):
19 дек 2018 21:06
Don Palma писал(а):
19 дек 2018 18:57

Для такой опции мне больше нравится использовать акции
тогда не надо доходность с ОФЗ сравнивать-)
Мне можно. Я практикую несколько сценариев.

ashrafulin
Форумчанин
Сообщения: 21
Зарегистрирован: 14 ноя 2016 15:12

Re: Сравнение арендных объектов

Сообщение ashrafulin » 19 дек 2018 22:11

barlog писал(а):
19 дек 2018 13:08
ashrafulin писал(а):
17 дек 2018 18:15
Рассматривал квартиры в регионах (доходность выше). Примерная математика. Региональный город, до 500 тысяч населения торгуется в аренде по цене 8тр в месяц + все К/У, при цене самой квартиры в 1,2млн рублей. До налогов получается 8% годовых (уже выше ОФЗ+каждый месяц, т.е. реинвестируем постоянно).
Также рассматривал, на будущее, покупку арендных объектов, таких как пятерочек/магнитов, долгосрочный договор аренды 7-10 лет. Там доходность среднерыночная 13-15% годовых, но необходимо открывать ИП и платить 6% с каждого поступления. Также ежемесячный поток, активное реинвестирование.
Первый момент - удаленное инвестирование в недвижимость штука, на мой взгляд, очень ненадежная.
Да, может сложится так что можно несколько лет не видеть клиента/объект. А может случится что надо несколько раз в месяц мотаться.
С коммерческой история сложная, все сильно зависит от конкретного объекта. Просчитали правильно/нет, повезло/нет итд.
Реинвестирование в недвиге история если не невозможная, то очень редкая. На полученные в месяц средства редко кто способен купить еще недвигу, а фонды недвижимости у нас не развиты...

Про реинвестирование имел в виду, что ежемесячная Аренда может идти на акции и облигации, также до момента формирования суммы, которая позволит войти в еще один объект.
На моем небольшом портфеле уже болтает в день плюс минус 30-40 тысяч рублей на акциях и облигациях.
А когда портфель 15млн, 20, 30, волатильность достигнет стоимости такой квартиры в регионе.

Аватара пользователя
barlog
Всерьез и надолго
Сообщения: 482
Зарегистрирован: 21 фев 2016 21:44

Re: Сравнение арендных объектов

Сообщение barlog » 19 дек 2018 22:22

Don Palma писал(а):
19 дек 2018 21:50
Мне можно. Я практикую несколько сценариев.
Ну это просто логически некорректно.

Аватара пользователя
barlog
Всерьез и надолго
Сообщения: 482
Зарегистрирован: 21 фев 2016 21:44

Re: Сравнение арендных объектов

Сообщение barlog » 19 дек 2018 22:24

ashrafulin писал(а):
19 дек 2018 22:11
Про реинвестирование имел в виду, что ежемесячная Аренда может идти на акции и облигации, также до момента формирования суммы, которая позволит войти в еще один объект.
На моем небольшом портфеле уже болтает в день плюс минус 30-40 тысяч рублей на акциях и облигациях.
да я догадался, просто это не совсем точно называть РЕинвестированием, как мне кажется

Аватара пользователя
Don Palma
Наставник
Сообщения: 1248
Зарегистрирован: 28 мар 2013 23:04
Откуда: СПб

Re: Сравнение арендных объектов

Сообщение Don Palma » 19 дек 2018 23:09

barlog писал(а):
19 дек 2018 22:22
Don Palma писал(а):
19 дек 2018 21:50
Мне можно. Я практикую несколько сценариев.
Ну это просто логически некорректно.
Вот и я так думаю. В Мариинке две сцены, на них идут разные спектакли. Как люди живут?!...

Аватара пользователя
barlog
Всерьез и надолго
Сообщения: 482
Зарегистрирован: 21 фев 2016 21:44

Re: Сравнение арендных объектов

Сообщение barlog » 20 дек 2018 13:07

Don Palma писал(а):
19 дек 2018 23:09

Вот и я так думаю. В Мариинке две сцены, на них идут разные спектакли. Как люди живут?!...
При чем тут Мариинка, иронизировать и я умею, к чему это.
Вы сами привели сравнение недвиги и ОФЗ говоря про лучшую доходность ОФЗ.
Если вы сравниваете вообще вложение ценных бумаг с недвигой (включая акции), то говорить о сравнении только с ОФЗ просто некорретно,
т.к. никакого сколько-то гарантированного % не будет.
У недвиги свои, достаточно уникальные характеристики, которые отличают ее и от ОФЗ и от акций.
Особенность недвиги в том, что мы получаем почти гарантированный "купон" и имеем потенциальную возможность выйти из актива с прибылью.
Какие-то привилегированные акции, наверное, чем-то похожи на нее. При этом есть и обратная сторона - "купон" как правило ниже классических супернадежных ОФЗ, вы правы (и тем более ниже чуть более рискованных бумаг), на порядок менее ликвидна, ну и "технических" рисков куда больше.

Аватара пользователя
Don Palma
Наставник
Сообщения: 1248
Зарегистрирован: 28 мар 2013 23:04
Откуда: СПб

Re: Сравнение арендных объектов

Сообщение Don Palma » 21 дек 2018 00:29

barlog писал(а):
20 дек 2018 13:07
Don Palma писал(а):
19 дек 2018 23:09

Вот и я так думаю. В Мариинке две сцены, на них идут разные спектакли. Как люди живут?!...
При чем тут Мариинка, иронизировать и я умею, к чему это.
Вы сами привели сравнение недвиги и ОФЗ говоря про лучшую доходность ОФЗ.
Если вы сравниваете вообще вложение ценных бумаг с недвигой (включая акции), то говорить о сравнении только с ОФЗ просто некорретно,
т.к. никакого сколько-то гарантированного % не будет.
У недвиги свои, достаточно уникальные характеристики, которые отличают ее и от ОФЗ и от акций.
Особенность недвиги в том, что мы получаем почти гарантированный "купон" и имеем потенциальную возможность выйти из актива с прибылью.
Какие-то привилегированные акции, наверное, чем-то похожи на нее. При этом есть и обратная сторона - "купон" как правило ниже классических супернадежных ОФЗ, вы правы (и тем более ниже чуть более рискованных бумаг), на порядок менее ликвидна, ну и "технических" рисков куда больше.
Причина моей иронии в том, что у меня более одного сценария работе для разных направлений инвестирования. Грубо - доходный (офз, дивы), стоимостном (курсовой рост). Был ещё сценарий недвига. Я его закрыл в пользу доходного. В качестве стоимостного последние 3 года его не рассматриваю.

alex sander
Всерьез и надолго
Сообщения: 399
Зарегистрирован: 12 дек 2016 15:32

Re: Сравнение арендных объектов

Сообщение alex sander » 21 дек 2018 10:28

Слишком много мороки с недвигой,да и откуда уверенность в предопределенном росте цены?
Долгое время оно так и было,но в последнее время всё стало намного волатильнее,на мой взгляд -
ОФЗ,по сравнению с недвигой, гораздо привлекательнее.

Аватара пользователя
DukeNukem
Всерьез и надолго
Сообщения: 192
Зарегистрирован: 10 окт 2017 12:03

Re: Сравнение арендных объектов

Сообщение DukeNukem » 21 дек 2018 11:48

alex sander писал(а):
21 дек 2018 10:28
Слишком много мороки с недвигой,да и откуда уверенность в предопределенном росте цены?
Долгое время оно так и было,но в последнее время всё стало намного волатильнее,на мой взгляд -
ОФЗ,по сравнению с недвигой, гораздо привлекательнее.
В России по недвижимости слишком нерепрезентативная выборка и короткий временной интервал (буквально каких-то 25 лет). Если посмотреть на рынки так называемых развитых стран, то у них статистики побольше. В этом плане у Роберта Шиллера есть интересные исследования рынка США с 1890-х годов. Вывод примерно следующий - недвижимость, в среднем, далеко не самое лучшее вложение денег. Растёт на долгих сроках буквально на величину инфляции, плюс минус. И ещё сколько всяких скрытых проблем может быть - квартиранты, ремонт, налогообложение и.т.д.
Я тоже разделяю Ваше мнение, что ОФЗ (ну и акции некоторые тоже) гораздно интереснее недвижимости.
People are strange...

alex sander
Всерьез и надолго
Сообщения: 399
Зарегистрирован: 12 дек 2016 15:32

Re: Сравнение арендных объектов

Сообщение alex sander » 21 дек 2018 13:04

Когда я некоторое время назад имел счастье подолгу находиться в США то имел возможность лично
наблюдать,как в совершенно не депрессивном, большом и красивом городе Филадельфии власти
города продавали абсолютно приличные дома по цене 1(один) доллар США,так что из правил
имеются вот такие непонятные нам исключения. А что творится в регионах депрессивных,
в небольших поселениях,боюсь и предположить,потому,что сам лично не видел.
Думаю,что там обстановка с недвижимостью гораздо хуже.Так,что она (недвижимость)
не панацея нигде,а субстанция очень сложная,где бы она ни находилась.

Аватара пользователя
migrulos
Всерьез и надолго
Сообщения: 117
Зарегистрирован: 30 май 2017 07:41

Re: Сравнение арендных объектов

Сообщение migrulos » 21 дек 2018 13:10

alex sander писал(а):
21 дек 2018 13:04
Когда я некоторое время назад имел счастье подолгу находиться в США то имел возможность лично
наблюдать,как в совершенно не депрессивном, большом и красивом городе Филадельфии власти
города продавали абсолютно приличные дома по цене 1(один) доллар США,так что из правил
имеются вот такие непонятные нам исключения. А что творится в регионах депрессивных,
в небольших поселениях,боюсь и предположить,потому,что сам лично не видел.
Думаю,что там обстановка с недвижимостью гораздо хуже.Так,что она (недвижимость)
не панацея нигде,а субстанция очень сложная,где бы она ни находилась.
Вы, случаем, не знаете где в РФ в настоящее время можно купить приличный дом за один пусть даже доллар США?
*достал блокнот и ручку и приготовился записывать :)
"Согласно классической экономической теории, все люди имеют одинаковые предпочтения, хорошо осведомлены обо всех альтернативах и понимают последствия своих решений." (с) Майкл Мобуссин

alex sander
Всерьез и надолго
Сообщения: 399
Зарегистрирован: 12 дек 2016 15:32

Re: Сравнение арендных объектов

Сообщение alex sander » 21 дек 2018 13:17

А чем Вам не нравится Филадельфия? Уверен,что там ещё осталось.

Аватара пользователя
barlog
Всерьез и надолго
Сообщения: 482
Зарегистрирован: 21 фев 2016 21:44

Re: Сравнение арендных объектов

Сообщение barlog » 21 дек 2018 13:50

Don Palma писал(а):
21 дек 2018 00:29

Причина моей иронии в том, что у меня более одного сценария работе для разных направлений инвестирования. Грубо - доходный (офз, дивы), стоимостном (курсовой рост). Был ещё сценарий недвига. Я его закрыл в пользу доходного. В качестве стоимостного последние 3 года его не рассматриваю.
Если вы берете несколько направлений, то и оценивать потенциальные риски и доходы надо исходя из того что у вас их несколько, т.е. получается портфель, характеристики которого не будут соответствовать отдельно характеристикам только ОФЗ или только акций или еще чего-то. Ну не получается составлять портфель чтобы он был и надежен и приносил гарантированный % как ОФЗ и имел потенциал роста как стоимостные (к примеру) бумаги. Или одно или другое. Или что-то среднее.

Аватара пользователя
barlog
Всерьез и надолго
Сообщения: 482
Зарегистрирован: 21 фев 2016 21:44

Re: Сравнение арендных объектов

Сообщение barlog » 21 дек 2018 13:56

alex sander писал(а):
21 дек 2018 10:28
Слишком много мороки с недвигой,да и откуда уверенность в предопределенном росте цены?
Долгое время оно так и было,но в последнее время всё стало намного волатильнее,на мой взгляд -
ОФЗ,по сравнению с недвигой, гораздо привлекательнее.
Морока есть, но тут уже от опыта зависит и от конкретных обстоятельств.
Я про предопределенность не говорил. Я говорил о возможности. Т.е. пока недвига стоит или даже не критично падает, мы спокойно получаем ренту. Как/если растет - думаем продать ли.
Я к тому что это отдельный вид активов, с достаточно специфическими характеристиками.
Сам вот, к слову, старую квартиру одно продаю, куплю на большую часть и правда ОФЗ. Приносила к продажной стоимости где-то 6%.

Аватара пользователя
barlog
Всерьез и надолго
Сообщения: 482
Зарегистрирован: 21 фев 2016 21:44

Re: Сравнение арендных объектов

Сообщение barlog » 21 дек 2018 14:20

DukeNukem писал(а):
21 дек 2018 11:48
В России по недвижимости слишком нерепрезентативная выборка и короткий временной интервал (буквально каких-то 25 лет). Если посмотреть на рынки так называемых развитых стран, то у них статистики побольше. В этом плане у Роберта Шиллера есть интересные исследования рынка США с 1890-х годов. Вывод примерно следующий - недвижимость, в среднем, далеко не самое лучшее вложение денег. Растёт на долгих сроках буквально на величину инфляции, плюс минус.
Вот такая спекулятивная мысль, комрады. Ориентироваться на "большую" статистику опасно. Во-первых, средние цифры длиной больше человеческой жизни мало полезны для каждого инвестора, живем то один раз и ограниченный период, во-вторых, Штаты (ну или англосаксы в целом), на данный момент единственная страна-победитель/чемпион в мировой гонке. Не совершаем ли тн ошибку выжившего, опираясь именно на эти цифры? Ведь есть другая Европа, Россия и Китай как минимум, история которых не совсем или совсем не такая.

Аватара пользователя
DukeNukem
Всерьез и надолго
Сообщения: 192
Зарегистрирован: 10 окт 2017 12:03

Re: Сравнение арендных объектов

Сообщение DukeNukem » 21 дек 2018 14:52

barlog писал(а):
21 дек 2018 14:20
Вот такая спекулятивная мысль, комрады. Ориентироваться на "большую" статистику опасно. Во-первых, средние цифры длиной больше человеческой жизни мало полезны для каждого инвестора, живем то один раз и ограниченный период, во-вторых, Штаты (ну или англосаксы в целом), на данный момент единственная страна-победитель/чемпион в мировой гонке. Не совершаем ли тн ошибку выжившего, опираясь именно на эти цифры? Ведь есть другая Европа, Россия и Китай как минимум, история которых не совсем или совсем не такая.
В том то и дело, что статистика подобная по другим странам тоже имеется. Австралия, Канада, Западная Европа и.тд...В одном из районов Амстердама сделки по недвижимости задокументированы аж с 1600 каких-то годов. Повторюсь, Роберт Шиллер достаточно интересно это всё описывает. По США банально больше информации и стат. данных, поэтому он им уделяет основное внимание, хотя и не обделяет другие страны.
Я согласен, что статистика - это лишь большие числа на длительных интервалах времени и это всё "в среднем". В долгосрочной перспективе мы все умрём, как говорил один из классиков современной экономической теории :) Однако, определённые выводы из этого сделать зачастую можно...
People are strange...

Аватара пользователя
barlog
Всерьез и надолго
Сообщения: 482
Зарегистрирован: 21 фев 2016 21:44

Re: Сравнение арендных объектов

Сообщение barlog » 21 дек 2018 16:19

DukeNukem писал(а):
21 дек 2018 14:52

В том то и дело, что статистика подобная по другим странам тоже имеется. Австралия, Канада, Западная Европа и.тд...В одном из районов Амстердама сделки по недвижимости задокументированы аж с 1600 каких-то годов. Повторюсь, Роберт Шиллер достаточно интересно это всё описывает. По США банально больше информации и стат. данных, поэтому он им уделяет основное внимание, хотя и не обделяет другие страны.
Ну так все это на 90% англосаксы. А они, на данный момент, лидирующая цивилизация/основной выгодопреобретатель пика развития капитализма последние лет 300-400, вот я про что, поэтому на их статистику опираться можно с определенной натяжкой.
Опять же, в защиту недвиги. Да, растет она в среднем хорошо если с инфляцией, но у нас же рента еще. Если ее учесть, то веселее будет.

alex sander
Всерьез и надолго
Сообщения: 399
Зарегистрирован: 12 дек 2016 15:32

Re: Сравнение арендных объектов

Сообщение alex sander » 21 дек 2018 16:32

Да Кирилл и вывод уже сформулировал: - недвижимость очень специфичный вид активов,со
своими особыми характеристиками,кому нравится -вкладывайтесь на свой страх и риск.

Аватара пользователя
Don Palma
Наставник
Сообщения: 1248
Зарегистрирован: 28 мар 2013 23:04
Откуда: СПб

Re: Сравнение арендных объектов

Сообщение Don Palma » 21 дек 2018 18:57

barlog писал(а):
21 дек 2018 13:50
Don Palma писал(а):
21 дек 2018 00:29

Причина моей иронии в том, что у меня более одного сценария работе для разных направлений инвестирования. Грубо - доходный (офз, дивы), стоимостном (курсовой рост). Был ещё сценарий недвига. Я его закрыл в пользу доходного. В качестве стоимостного последние 3 года его не рассматриваю.
Если вы берете несколько направлений, то и оценивать потенциальные риски и доходы надо исходя из того что у вас их несколько, т.е. получается портфель, характеристики которого не будут соответствовать отдельно характеристикам только ОФЗ или только акций или еще чего-то. Ну не получается составлять портфель чтобы он был и надежен и приносил гарантированный % как ОФЗ и имел потенциал роста как стоимостные (к примеру) бумаги. Или одно или другое. Или что-то среднее.
Да. Ив чем противоречие? И среднее - тоже вариант. Я подходы комбинирую, в зависимости от того какой фактор в каждом отдельном случае играет сильнее. И в этом случае мне недвига пока не интересна

Аватара пользователя
barlog
Всерьез и надолго
Сообщения: 482
Зарегистрирован: 21 фев 2016 21:44

Re: Сравнение арендных объектов

Сообщение barlog » 21 дек 2018 23:41

Don Palma писал(а):
21 дек 2018 18:57

Да. Ив чем противоречие? И среднее - тоже вариант. Я подходы комбинирую, в зависимости от того какой фактор в каждом отдельном случае играет сильнее. И в этом случае мне недвига пока не интересна
в том что нет смысла сравнивать недвигу с офз, если у вас не весь портфель в офз

Аватара пользователя
Don Palma
Наставник
Сообщения: 1248
Зарегистрирован: 28 мар 2013 23:04
Откуда: СПб

Re: Сравнение арендных объектов

Сообщение Don Palma » 22 дек 2018 00:23

Почему же. Недвига - один из сценариев. Сценарий со сценарием я себе позволяю сравнивать.

Аватара пользователя
barlog
Всерьез и надолго
Сообщения: 482
Зарегистрирован: 21 фев 2016 21:44

Re: Сравнение арендных объектов

Сообщение barlog » 23 дек 2018 16:33

Don Palma писал(а):
22 дек 2018 00:23
Почему же. Недвига - один из сценариев. Сценарий со сценарием я себе позволяю сравнивать.
сравнивать можно, но надо понимать что в реальной жизни невозможно одновременно получать все плюсы и одного и второго сценария. спектакли идут одновременно на обоих сценах -))

Аватара пользователя
Don Palma
Наставник
Сообщения: 1248
Зарегистрирован: 28 мар 2013 23:04
Откуда: СПб

Re: Сравнение арендных объектов

Сообщение Don Palma » 23 дек 2018 17:28

.. вот, блин((

Аватара пользователя
barlog
Всерьез и надолго
Сообщения: 482
Зарегистрирован: 21 фев 2016 21:44

Re: Сравнение арендных объектов

Сообщение barlog » 24 дек 2018 11:51

Don Palma писал(а):
23 дек 2018 17:28
.. вот, блин((
Кстати, недвига, во многом, как раз попытка компромисса - актив, обладающий и высокой надежностью и потенциалом роста и генерящий доход. Но за эту красоту приходится платить очень серьезными недостатками.

Аватара пользователя
Don Palma
Наставник
Сообщения: 1248
Зарегистрирован: 28 мар 2013 23:04
Откуда: СПб

Re: Сравнение арендных объектов

Сообщение Don Palma » 24 дек 2018 12:53

Вот, взвесив для себя эти за и против я вышел из нее. Почти совсем. Возможно окончательно выйду в 2019.

Аватара пользователя
barlog
Всерьез и надолго
Сообщения: 482
Зарегистрирован: 21 фев 2016 21:44

Re: Сравнение арендных объектов

Сообщение barlog » 26 дек 2018 00:12

Don Palma писал(а):
24 дек 2018 12:53
Вот, взвесив для себя эти за и против я вышел из нее. Почти совсем. Возможно окончательно выйду в 2019.
да я сам в процессе продажи одной квартиры, думаю на полученный кеш цинично офз возьму. но время для недвиги еще может придти, циклы и все такое-)

alex sander
Всерьез и надолго
Сообщения: 399
Зарегистрирован: 12 дек 2016 15:32

Re: Сравнение арендных объектов

Сообщение alex sander » 26 дек 2018 09:59

Когда цены на недвигу всё время непрерывно росли,я начитавшишь умных книжек,долго ждал
разворота,чтобы купить квартиру. Купил,так и не дождавшись разворота, а тут он и случился,
так что с тех пор считаю,что бесконечное выжидание непонятно чего, огромное заблуждение.
Покупать надо,если оно тебе нужно и если у тебя имеются достаточные средства для этого.
А ловить блох - только время терять по-глупому.

Negator
Интересующийся
Сообщения: 8
Зарегистрирован: 17 июл 2017 20:04

Re: Сравнение арендных объектов

Сообщение Negator » 29 янв 2019 15:26

Интересный топик.
Сейчас стою на распутье:
Полтора года назад была приобретена квартира в подмосковье в удобном месте с хорошей транспортной доступностью.
С простой целью - продать после окончания строительства и заработать свои проценты.
В апреле получаю ключи.
Варианта 2
- продать как и задумал. Заплатить налог, деньги перевести на ФР, купить на 75% облигаций. Ну и вернуть налог через вычет на ИИС или еще как.
- сделать ремонт и сдавать.
Сдавать по первым оценкам получится за ~10% годовых от всей вложенной суммы учитывая ремонт.
Было бы меньше 7-8% - точно бы продал. А сейчас вот думаю оставить.

Почему? На долгосрочной перспективе цены на жилье я считаю падать не будут. Всегда будут примерно на каком то среднем уровне в зависимости от доходов населения и инфляции. Т.е. медленный рост. Речь конечно о жилье в столице и рядом - в условном Пскове может быть все что угодно.
Два - пока квартиры это надежнее даже ОФЗ, не говоря уже про портфель акций. Вернется условный СССР или начнется гиперинфляция-от вложений в ОФЗ может ничего не остаться - а квартира останется.
Три - нужна диверсификация активов и рисков. А то бывают и брокеры могут схлопнуться. А портфель акций у меня уже есть, планирую что то вроде 20% в депозитах, 40% в недвижимости, 40% - портфель акций и облигаций.

alex sander
Всерьез и надолго
Сообщения: 399
Зарегистрирован: 12 дек 2016 15:32

Re: Сравнение арендных объектов

Сообщение alex sander » 29 янв 2019 16:41

Сделать ремонт,никак не 1% от стоимости покупки плюс надо потратить больше времени,чем
при покупке плюс суета при сдаче в аренду и в процессе, плюс риски залива,разрыва трубы,
пожара и т.д.,износ в процессе. Подешеветь тоже может,хоть и кажется маловероятным.
Риски по ОФЗ Вы посчитали по максимуму,а по квартире всё по минимуму.В общем,
всё не так однозначно.Думайте сами,решайте сами - иметь или не иметь.

Negator
Интересующийся
Сообщения: 8
Зарегистрирован: 17 июл 2017 20:04

Re: Сравнение арендных объектов

Сообщение Negator » 30 янв 2019 13:43

Я вроде про 1% стоимости ремонта нигде не писал.
Собственно этот пост как раз и про оценку рисков.
За последние 30 лет еще не было чтобы отбирали квартиры у собственников. А дефолты были, инфляция которая съела накопления -была.

Но даже не в этом проблема. Проблема в доходности.
Сдавать скажем однушку в москве - это доходность порядка 5-6% годовых в среднем.
При такой доходности можно уже подумать о продаже и переводе средств в те же ОФЗ.
При доходности в 10% - картина уже иная. Ну и наверное есть смысл ждать роста стоимости актива, для выравнивания доходности.
Поймите меня правильно - я рассматриваю свой личный кейс, никого не призываю продавать бумаги и переходить в недвижку.

tomich
Форумчанин
Сообщения: 61
Зарегистрирован: 17 мар 2015 18:34

Re: Сравнение арендных объектов

Сообщение tomich » 30 янв 2019 15:05

Добрый день.

"Сдавать по первым оценкам получится за ~10% годовых от всей вложенной суммы учитывая ремонт."
Думаю многие задумываются об альтернативных вложениях.
Что учитываете в ежегодных расходах на квартиру?
Давайте вместе посчитаем, получится ли 10%.

alex sander
Всерьез и надолго
Сообщения: 399
Зарегистрирован: 12 дек 2016 15:32

Re: Сравнение арендных объектов

Сообщение alex sander » 30 янв 2019 15:24

А я вроде никого ни к чему не призывал,в конце предыдущего поста я написал: думайте сами,решайте сами.
Я просто обратил внимание на явный перекос оценки рисков в пользу недвижимости,а это некорректно
на мой взгляд. У каждого свои обстоятельства и каждый волен решать сам в какие активы ему
целесообразно вкладываться,только не надо этого делать,надев розовые очки.

С уважением и наилучшими пожеланиями.

Partizan
Всерьез и надолго
Сообщения: 678
Зарегистрирован: 04 июл 2012 17:40

Re: Сравнение арендных объектов

Сообщение Partizan » 30 янв 2019 16:47

Negator писал(а):
29 янв 2019 15:26

Сдавать по первым оценкам получится за ~10% годовых от всей вложенной суммы учитывая ремонт.
А доходность к текущей цене какая? Вроде она ориентир больше, чем доходность от цены покупки...
В конце концов вы заморозили деньги при покупке котлована, прибавьте проценты за ожидание :)

Диверсификация дело хорошее, даже если процент доходности небольшой все-равно имеет смысл. Думаю тут важны денежные потоки (что их хватает) и надежность квартиры как таковой.

И опыт сдачи полезен будет, думаю :)

Negator
Интересующийся
Сообщения: 8
Зарегистрирован: 17 июл 2017 20:04

Re: Сравнение арендных объектов

Сообщение Negator » 31 янв 2019 03:48

Доходность к текущей цене сложно сказать, надо понять сколько за нее выручить можно. Это будет ясно через пару-тройку тройку месяцев.

tomich
Форумчанин
Сообщения: 61
Зарегистрирован: 17 мар 2015 18:34

Re: Сравнение арендных объектов

Сообщение tomich » 31 янв 2019 11:41

Negator
Что учитываете в ежегодных расходах на квартиру при сдаче ее в аренду?
Давайте вместе посчитаем, получится ли 10%.
- налог на недвижимость;
- страховка;
- ндфл;
-?

Ответить

Вернуться в «Недвижимость»