Сравнение арендных объектов

Инвестирование в недвижимость с целью извлечения дохода или с целью сокращения расходов - обсуждаем здесь.

Модераторы: Podolskaya, Pensioner

Ответить
Аватара пользователя
Don Palma
Наставник
Сообщения: 1314
Зарегистрирован: 28 мар 2013 23:04
Откуда: СПб

Re: Сравнение арендных объектов

Сообщение Don Palma » 31 янв 2019 23:20

+ мелкие ремонты. У последних арендаторов пришлось поменять полотенцесушилу и смеситель на кухне.
+ общая амортизация
+ возможно, страховка (риск, что или вы кого-то зальете, или вас)
+ время и /или нервы - у кого как)

tomich
Форумчанин
Сообщения: 85
Зарегистрирован: 17 мар 2015 18:34

Re: Сравнение арендных объектов

Сообщение tomich » 01 фев 2019 05:56

Страховка же обязательно, если это инвестиция нужно ограничить убыток.
Договор обязательно, соответственно НДФЛ.
Налог на недвижимость неизбежен.

Поэтому и интересно насколько корректно форумчанин просчитал(просчитал ли?) доходность аренды.

Илья К.
Всерьез и надолго
Сообщения: 103
Зарегистрирован: 26 май 2014 12:14

Re: Сравнение арендных объектов

Сообщение Илья К. » 01 фев 2019 08:18

Неплохая статья в тему

https://journal.tinkoff.ru/moscow-rentier/
Деньги в кармане - еще не крылья, но походку меняют :D

Аватара пользователя
barlog
Всерьез и надолго
Сообщения: 654
Зарегистрирован: 21 фев 2016 21:44

Re: Сравнение арендных объектов

Сообщение barlog » 02 фев 2019 22:32

tomich писал(а):
01 фев 2019 05:56
Страховка же обязательно, если это инвестиция нужно ограничить убыток.
Договор обязательно, соответственно НДФЛ.
Налог на недвижимость неизбежен.
Сдаю больше 10 лет, из перечисленного только с п3 имею дело -)

Аватара пользователя
barlog
Всерьез и надолго
Сообщения: 654
Зарегистрирован: 21 фев 2016 21:44

Re: Сравнение арендных объектов

Сообщение barlog » 02 фев 2019 22:34

Илья К. писал(а):
01 фев 2019 08:18
Неплохая статья в тему

https://journal.tinkoff.ru/moscow-rentier/
Там у человека много ошибок, например делал хорошие ремонты работая в нижнем ценовом сегменте.

Аватара пользователя
barlog
Всерьез и надолго
Сообщения: 654
Зарегистрирован: 21 фев 2016 21:44

Re: Сравнение арендных объектов

Сообщение barlog » 02 фев 2019 22:41

Don Palma писал(а):
31 янв 2019 23:20
+ мелкие ремонты. У последних арендаторов пришлось поменять полотенцесушилу и смеситель на кухне.
+ общая амортизация
+ возможно, страховка (риск, что или вы кого-то зальете, или вас)
+ время и /или нервы - у кого как)
- никогда не делал
- сомнительно что эту характеристику в принципе можно применять к жилой недвиге
- на любителя
- да, но инвестиции всегда с этим связаны

tomich
Форумчанин
Сообщения: 85
Зарегистрирован: 17 мар 2015 18:34

Re: Сравнение арендных объектов

Сообщение tomich » 03 фев 2019 09:17

barlog писал(а):
02 фев 2019 22:32
tomich писал(а):
01 фев 2019 05:56
Страховка же обязательно, если это инвестиция нужно ограничить убыток.
Договор обязательно, соответственно НДФЛ.
Налог на недвижимость неизбежен.
Сдаю больше 10 лет, из перечисленного только с п3 имею дело -)
Без договора, страховки и НДФЛ?
Искренне желаю вам удачи, но если что, возможный убыток перекроет значительную часть дохода.
И с вашими издержками, какая доходность, по факту была за 2018?

Аватара пользователя
barlog
Всерьез и надолго
Сообщения: 654
Зарегистрирован: 21 фев 2016 21:44

Re: Сравнение арендных объектов

Сообщение barlog » 03 фев 2019 14:03

tomich писал(а):
03 фев 2019 09:17

Без договора, страховки и НДФЛ?
Искренне желаю вам удачи, но если что, возможный убыток перекроет значительную часть дохода.
И с вашими издержками, какая доходность, по факту была за 2018?
Тут такое дело, на мой взгляд ни страховка ни договор не дают сколько-то уверенных гарантий. Один объект давал 6%, другой где то 7-7.5% (первый известна цена на 100% тк продал недавно, второй теория). Да, доходность первого без учёта простоя в 3 месяца пока продавал, но до этого 10 лет сдавалось.
В целом на мой взгляд тенденция такая - конкуренция увеличивается, требования арендаторов подрастают, доп расходы и правда становятся неизбежны часто (хотя и не всегда). При этом вопреки ожиданиям цены на недвигу хоть немного но подрастают. В итоге геморроя больше, доходов меньше, идём в сторону европейских 2-4%. Но варианты есть, если быть в теме и не ленится.

alex sander
Всерьез и надолго
Сообщения: 437
Зарегистрирован: 12 дек 2016 15:32

Re: Сравнение арендных объектов

Сообщение alex sander » 03 фев 2019 16:26

Совершенно правильный вывод: надо быть в теме и не лениться, применим для любых классов активов.

tomich
Форумчанин
Сообщения: 85
Зарегистрирован: 17 мар 2015 18:34

Re: Сравнение арендных объектов

Сообщение tomich » 04 фев 2019 05:18

barlog

Спасибо. Получается 6-7.5%, и это без страхования ущерба третьих лиц и без 13% НДФЛ.

Negator
Интересующийся
Сообщения: 8
Зарегистрирован: 17 июл 2017 20:04

Re: Сравнение арендных объектов

Сообщение Negator » 04 фев 2019 20:19

+ мелкие ремонты. У последних арендаторов пришлось поменять полотенцесушилу и смеситель на кухне.

сейчас меня это не пугает. Если было бы с десяток квартир, то да, совсем другое дело.

+ общая амортизация

считаю что неприменимо.
+ возможно, страховка (риск, что или вы кого-то зальете, или вас)

бросьте, что там страховать то? Ремонт дешевый, красть тоже нечего. Ну какой нибудь Нептун поставить чтобы никого не залить. Все.

+ время и /или нервы - у кого как)

Вот это главное. Считаю что нервов то как раз и меньше чем на ФР.

Договор не проблема, тем более что налоги можно вернуть через тот же ИИС.

Налог на недвижимость? Есть такое. Надо посчитать.

Вообще вы конечно правы. Надо садиться и считать.
Пока рано говорить, но посмотрел цены на недвижимость, на предложения. Цена данного актива получилась куда выше, чем я думал раньше. Однако удачное вложение в квартиру. Так что если считать доходность аренды к текущей цене, то явно меньше 10% получается.

В любом случае пока получается так, что все расходы нивелируются растущей ценой недвиги и ростом арендных платежей.
Т.е. как уже писали выше - недвига это аналог некой привилегированной акции неплохой компании, цена которой в первую очередь зависит от дивидендов. Но в отличии от акций - в недвиге нет рисков связанных с банкротством, стабильные выплаты(возможно и меньше в процентах), и невозможны резкие изменения цен актива. Акции могут сложиться в 2 раза в связи с кризисом, с недвигой быстро(ключевое быстро) такого не произойдет.

Пока планирую подождать пару месяцев - сначала отпуск, потом получу ключи и активно займусь рассчетами.
Пока для себя вижу такой вариант - ремонт+ сдача квартиры. Возврат налога через ИИС.
На полученные доходы пополнять портфель акций/облигаций, что уже даст мне вполне неплохой результат.

Альтернативный вариант - продажа и фиксация прибыли, а вот дальше вопрос.
Мне психологически страшно взять и накупить акций на такую сумму.
Когда уже есть портфель, он потихоньку пополняется - довнесениями, дивидендами - это одно. Да и цены покупки многих за 2 года инвестирования уже вполне комфортны.
А вот взять и накупить условного Газпрома на крупную сумму - страшно, вдруг он опять на 115 руб свалится.
Я вон русгидры много купил по 0.8 к примеру, уже полтора года в минусе по ней, хотя и усреднялся.
Весь портфель в плюсе конечно. С тех пор немного научился, но все равно - страшно.
Можно конечно взять и купить ОФЗ на все средства, но тогда я буду по факту получать только проценты, роста стоимости актива не будет.

Аватара пользователя
ValuaVtoroy
Гуру инвестиций
Сообщения: 5867
Зарегистрирован: 29 июн 2012 16:18

Re: Сравнение арендных объектов

Сообщение ValuaVtoroy » 05 фев 2019 06:52

Negator писал(а):
04 фев 2019 20:19
Пока рано говорить, но посмотрел цены на недвижимость, на предложения. Цена данного актива получилась куда выше, чем я думал раньше. Однако удачное вложение в квартиру. Так что если считать доходность аренды к текущей цене, то явно меньше 10% получается.

В любом случае пока получается так, что все расходы нивелируются растущей ценой недвиги и ростом арендных платежей.
Т.е. как уже писали выше - недвига это аналог некой привилегированной акции неплохой компании, цена которой в первую очередь зависит от дивидендов. Но в отличии от акций - в недвиге нет рисков связанных с банкротством, стабильные выплаты(возможно и меньше в процентах), и невозможны резкие изменения цен актива. Акции могут сложиться в 2 раза в связи с кризисом, с недвигой быстро(ключевое быстро) такого не произойдет.
Доброе утро всем. Не люблю писать про недвигу потому, что это не вполне тот инструмент, с которым хотелось бы работать. Я плохо понимаю этот рынок. Однако так случилось, что в прошлом месяце мы с братом стали собственниками двушки. Второй этаж кирпичного дома (северный вариант-стены толщиной в три кирпича). Квартира требует серьёзного косметического ремонта. Вот мы и думаем что с ней делать. Сильно дорого квартиры в нашей районном центре не сдашь. Тут было хотели выкупить наши доли (у нас с братом долевая собственность) родители моей супруги, и о цене уже договорились. Согласны продать по кадастровой оценке 1 250 000 руб. Так-то с ремонтом двухкомнатные квартиры стоят у нас около 1 500 000 рублей, да тесть с тёщей, посоветовавшись со своими тараканами, начали нести какую-то ерунду, предлагая моей жене выкупить мою долю без денег. То есть мы по их мнению должны подписать фактически фиктивный договор купли-продажи у нотариуса, и что деньги мы получили, а сами должны ждать, когда они продадут квартиру в другом городе и вернут нам долг. А если они помрут в любой момент (им под восемьдесят)? Мы и без денег останемся, и без квартиры. Вот мы сейчас в раздумьях, и может быть продадим с братом эту квартиру чужим людям. Ремонт делать наверное не будем потому, что не факт, что продадим дороже. Как знать, может быть ни кому наша квартира с таким ремонтом не будет нужна. Но я пишу не затем чтобы спросить совета на этот счёт, а чтобы дать цифры по рынку жилья в нашем городе. Есть такой сайт naydidom.com На нём есть информация по рынку жилья в разных городах РФ. Я посмотрел средние цены на двушки на вторичном рынке. Там дан интерактивный график за период с марта 2017 года по февраль этого года. Цены средние. Вторичка подешевела за это время на 24%, все и вторичка и новостройки тоже на 24%, и только рынок новостроек остался примерно на том же уровне -1,5%. Сейчас новая двушка (средние цены) стОит 2 185 000 руб, а вторичка
1 489 000 руб. То есть, цены, конечно, за это время не сложились вдвое, но потери на вторичном рынке в нашем городе имеют место быть. Я скажу больше: начальница жены покупала квартиру 10 лет назад. Точно не знаю на сколько комнат, так вот-продала она её недавно с большим трудом и то через банк, который потом дал эту квартиру кому-то в ипотеку. Кабы она не сдавала квартиру квартирантам, то потери её от инфляции за десятилетний период были бы значительными. Да и с квартирантами-то беда была, судя по её рассказам. То съезжали слишком быстро, и квартира стояла пустой, то у хозяйки не хватало мужество поднять арендную плату так-как квартиросъёмщики были небогаты, и один из супругов мог находиться без работы.
Я не отговариваю от инвестиций в доходную недвижимость, но проблемы и там могут быть. Не простое это дело, кмк.

tomich
Форумчанин
Сообщения: 85
Зарегистрирован: 17 мар 2015 18:34

Re: Сравнение арендных объектов

Сообщение tomich » 05 фев 2019 08:59

Negator писал(а):
04 фев 2019 20:19
бросьте, что там страховать то? Ремонт дешевый, красть тоже нечего. Ну какой нибудь Нептун поставить чтобы никого не залить. Все.
...
В любом случае пока получается так, что все расходы нивелируются растущей ценой недвиги и ростом арендных платежей.
Т.е. как уже писали выше - недвига это аналог некой привилегированной акции неплохой компании, цена которой в первую очередь зависит от дивидендов. Но в отличии от акций - в недвиге нет рисков связанных с банкротством, стабильные выплаты(возможно и меньше в процентах), и невозможны резкие изменения цен актива. Акции могут сложиться в 2 раза в связи с кризисом, с недвигой быстро(ключевое быстро) такого не произойдет.
Страховать вашу ответственность, не вашу квартиру. Убыток от действий арендаторов третьим лицам --- затопление, пожар, отвечает по таким искам собственник. И про стабильность выплат поспрашивайте сдающих. Невыплата платежа, простой между сдачами --- это реальные штуки, встречаются сплошь и рядом. Есть конечно элемент везения, есть сдающие 10 лет одной и той же семье.

Аватара пользователя
barlog
Всерьез и надолго
Сообщения: 654
Зарегистрирован: 21 фев 2016 21:44

Re: Сравнение арендных объектов

Сообщение barlog » 05 фев 2019 13:23

ValuaVtoroy писал(а):
05 фев 2019 06:52
Тут было хотели выкупить наши доли (у нас с братом долевая собственность) родители моей супруги, и о цене уже договорились. Согласны продать по кадастровой оценке 1 250 000 руб. Так-то с ремонтом двухкомнатные квартиры стоят у нас около 1 500 000 рублей, да тесть с тёщей, посоветовавшись со своими тараканами, начали нести какую-то ерунду, предлагая моей жене выкупить мою долю без денег.
Цены попробуйте посмотреть на авито.
Продавать на сторону однозначно, просто без вариантов. Ремонт не оправдан, ну может быть очень легкая косметика, типа дешевые новые обои, как часть предпродажной подготовки (которую надо делать - избавится максимально от хлама в квартире, помыть, лампочки прикрутить, включая, кстати, подъезд).
Мой личный опыт по продаже - лучше ставить чуть ниже рынка, если будет какой-то поток потенциальных клиентов, потом можно поднять.
Начнете продавать - сразу интересуйтесь источником денег, если ипотека - одобрена ли она. Если еще нет - не ваш клиент.
Имеет смысл объявления давать не только в интернете, но и банально расклеить на вашем и соседних домах.
Да, деньги я получал через аккредитив, удобно. Только задним числом не пользовался бы Сбером.
Ну и не забудьте то, что если недвига в собственности меньше 5 лет то налог (если ваш случай, то тем более с родственниками связываться не надо, а то будет совсем весело - денег не получите, а налог платить придется).

Аватара пользователя
bezzumen44
Всерьез и надолго
Сообщения: 787
Зарегистрирован: 18 сен 2015 13:53

Re: Сравнение арендных объектов

Сообщение bezzumen44 » 05 фев 2019 14:34

barlog писал(а):
05 фев 2019 13:23

Да, деньги я получал через аккредитив, удобно. Только задним числом не пользовался бы Сбером.
Почему бы не пользовались Сбером? Что с ним не так?

Аватара пользователя
barlog
Всерьез и надолго
Сообщения: 654
Зарегистрирован: 21 фев 2016 21:44

Re: Сравнение арендных объектов

Сообщение barlog » 05 фев 2019 15:06

bezzumen44 писал(а):
05 фев 2019 14:34

Почему бы не пользовались Сбером? Что с ним не так?
Да какой-то треш.
Мы с покупателем знали про аккредитивы раза в 2 больше чем их "специалист" по аккредитивам (а заниматься им мог только он).
Потом, когда пришли в назначенный день, оказалось что этой девицы еще нет на месте, пошли в соседнее отделение, все вроде сделали.
Пошел я деньги забирать - опаньки, а вы же счет открыли в другом отделении, мы вам деньги не можем перечислить (внутри банка, в одном городе, ага). Думали-думали, начали открывать в этом отделении новый счет. Нужен личный кабинет. А в него не войти, выдает ошибку.
Что это за ошибка - никто не знает, включая операторов горячей линии, на которую надо звонить, сидя при этом в самом банке -))
Короче треш и угар, больше 3х часов потратил, после этого в самые пробки попал, как раз 28 или 29ое декабря было -)

Аватара пользователя
bezzumen44
Всерьез и надолго
Сообщения: 787
Зарегистрирован: 18 сен 2015 13:53

Re: Сравнение арендных объектов

Сообщение bezzumen44 » 05 фев 2019 17:15

barlog писал(а):
05 фев 2019 15:06
bezzumen44 писал(а):
05 фев 2019 14:34

Почему бы не пользовались Сбером? Что с ним не так?
Да какой-то треш.
Мы с покупателем знали про аккредитивы раза в 2 больше чем их "специалист" по аккредитивам (а заниматься им мог только он).
Потом, когда пришли в назначенный день, оказалось что этой девицы еще нет на месте, пошли в соседнее отделение, все вроде сделали.
Пошел я деньги забирать - опаньки, а вы же счет открыли в другом отделении, мы вам деньги не можем перечислить (внутри банка, в одном городе, ага). Думали-думали, начали открывать в этом отделении новый счет. Нужен личный кабинет. А в него не войти, выдает ошибку.
Что это за ошибка - никто не знает, включая операторов горячей линии, на которую надо звонить, сидя при этом в самом банке -))
Короче треш и угар, больше 3х часов потратил, после этого в самые пробки попал, как раз 28 или 29ое декабря было -)
Ничесе. Спасибо за рекомендацию)) Это в 2018 году происходило?

Аватара пользователя
barlog
Всерьез и надолго
Сообщения: 654
Зарегистрирован: 21 фев 2016 21:44

Re: Сравнение арендных объектов

Сообщение barlog » 05 фев 2019 22:05

bezzumen44 писал(а):
05 фев 2019 17:15

Ничесе. Спасибо за рекомендацию)) Это в 2018 году происходило?
да вот прямо буквально 28 декабря кеш вырывал у сбера -) весь процесс в декабре был

melissa
Форумчанин
Сообщения: 75
Зарегистрирован: 01 апр 2014 13:26

Re: Сравнение арендных объектов

Сообщение melissa » 06 фев 2019 01:29

barlog писал(а):
02 фев 2019 22:41
Don Palma писал(а):
31 янв 2019 23:20
+ мелкие ремонты. У последних арендаторов пришлось поменять полотенцесушилу и смеситель на кухне.
+ общая амортизация
+ возможно, страховка (риск, что или вы кого-то зальете, или вас)
+ время и /или нервы - у кого как)
- никогда не делал
- сомнительно что эту характеристику в принципе можно применять к жилой недвиге
- на любителя
- да, но инвестиции всегда с этим связаны
На мой взгляд общей амортизацией нельзя пренебрегать. Вопрос в том сколько десятилетий заложить? Квартира в старом доме стоит дешевле чем в новом. То что тридцать лет назад считалось элитным жильем, сейчас в разделе эконом. Плюс за тридцать лет нужен будет капитальный ремонт. А относительно цены квартиры это тоже не маленькие деньги.

Partizan
Всерьез и надолго
Сообщения: 705
Зарегистрирован: 04 июл 2012 17:40

Re: Сравнение арендных объектов

Сообщение Partizan » 06 фев 2019 10:10

tomich писал(а):
05 фев 2019 08:59
Negator писал(а):
04 фев 2019 20:19
бросьте, что там страховать то? Ремонт дешевый, красть тоже нечего. Ну какой нибудь Нептун поставить чтобы никого не залить. Все.
...
В любом случае пока получается так, что все расходы нивелируются растущей ценой недвиги и ростом арендных платежей.
Т.е. как уже писали выше - недвига это аналог некой привилегированной акции неплохой компании, цена которой в первую очередь зависит от дивидендов. Но в отличии от акций - в недвиге нет рисков связанных с банкротством, стабильные выплаты(возможно и меньше в процентах), и невозможны резкие изменения цен актива. Акции могут сложиться в 2 раза в связи с кризисом, с недвигой быстро(ключевое быстро) такого не произойдет.
Страховать вашу ответственность, не вашу квартиру. Убыток от действий арендаторов третьим лицам --- затопление, пожар, отвечает по таким искам собственник. И про стабильность выплат поспрашивайте сдающих. Невыплата платежа, простой между сдачами --- это реальные штуки, встречаются сплошь и рядом. Есть конечно элемент везения, есть сдающие 10 лет одной и той же семье.
Так а страховку то выплатит страховая? Или сошлётся на какой-нибудь пункт...
Имеет смысл страховать? Кто-нибудь в курсе?

Аватара пользователя
Don Palma
Наставник
Сообщения: 1314
Зарегистрирован: 28 мар 2013 23:04
Откуда: СПб

Re: Сравнение арендных объектов

Сообщение Don Palma » 06 фев 2019 18:07

Partizan писал(а):
06 фев 2019 10:10
tomich писал(а):
05 фев 2019 08:59
Negator писал(а):
04 фев 2019 20:19
бросьте, что там страховать то? Ремонт дешевый, красть тоже нечего. Ну какой нибудь Нептун поставить чтобы никого не залить. Все.
...
В любом случае пока получается так, что все расходы нивелируются растущей ценой недвиги и ростом арендных платежей.
Т.е. как уже писали выше - недвига это аналог некой привилегированной акции неплохой компании, цена которой в первую очередь зависит от дивидендов. Но в отличии от акций - в недвиге нет рисков связанных с банкротством, стабильные выплаты(возможно и меньше в процентах), и невозможны резкие изменения цен актива. Акции могут сложиться в 2 раза в связи с кризисом, с недвигой быстро(ключевое быстро) такого не произойдет.
Страховать вашу ответственность, не вашу квартиру. Убыток от действий арендаторов третьим лицам --- затопление, пожар, отвечает по таким искам собственник. И про стабильность выплат поспрашивайте сдающих. Невыплата платежа, простой между сдачами --- это реальные штуки, встречаются сплошь и рядом. Есть конечно элемент везения, есть сдающие 10 лет одной и той же семье.
Так а страховку то выплатит страховая? Или сошлётся на какой-нибудь пункт...
Имеет смысл страховать? Кто-нибудь в курсе?
Выплачивают. Залив водой нижних этажей - точно)

Аватара пользователя
barlog
Всерьез и надолго
Сообщения: 654
Зарегистрирован: 21 фев 2016 21:44

Re: Сравнение арендных объектов

Сообщение barlog » 06 фев 2019 21:04

melissa писал(а):
06 фев 2019 01:29

На мой взгляд общей амортизацией нельзя пренебрегать. Вопрос в том сколько десятилетий заложить? Квартира в старом доме стоит дешевле чем в новом. То что тридцать лет назад считалось элитным жильем, сейчас в разделе эконом. Плюс за тридцать лет нужен будет капитальный ремонт. А относительно цены квартиры это тоже не маленькие деньги.
не всегда, точнее я бы сказал есть наценка на то что дом новый, а дальше уже зависимости нет. Питерский старый фонд или сталинки часто дороже домов 70-90х. Насчет капитального ремонта не понял, капремонт чего, дома в целом? вообще не сталкивался с этим. квартиры? хм, ну я вот владел квартирой 15 лет, а дом 89года, никаких капремонтов не делал. Дому где квартира жены уже лет 60, родительской сталинке 70.

melissa
Форумчанин
Сообщения: 75
Зарегистрирован: 01 апр 2014 13:26

Re: Сравнение арендных объектов

Сообщение melissa » 07 фев 2019 14:07

Например, у меня в городе-миллионнике сейчас сталинки очень трудно продать. И цена не высокая(( хотя в начале 2000 сталинки считались очень хорошим жильем. Говорю как бывший владелец.
Наценка за новое жилье сейчас существует, но этот же дом через 20 лет уже не будет новым, а наценка за новое жилье уже уплачена. А на рынке могут появиться более современные квартиры.
Капремонт квартиры. Раз в тридцать лет, мне кажется обязательно придется менять окна, двери, напольное покрытие, сантехнику, не говоря об обоях, которые придется менять минимум раз в 15 лет( если квартиранты будут аккуратными) Это ощутимые затраты по сравнению со стоимостью аренды. Несколько лет аренды только на ремонт.
Последний раз редактировалось melissa 07 фев 2019 21:03, всего редактировалось 1 раз.

Аватара пользователя
Arktikant
Всерьез и надолго
Сообщения: 105
Зарегистрирован: 05 сен 2013 11:20

Re: Сравнение арендных объектов

Сообщение Arktikant » 07 фев 2019 15:30

Сдаю квартиру однушку в новостройке в спальном районе на окраине города. Пошел четвертый год. Сейчас живет уже 4ая пара квартирантов. Предыдущие разводились или разругивались. Самые долгие снимали полтора года. Ремонт соответсвенно был сделан простой, но современный - ламинат россия, двери из картона под шпон модерн, как любит молодежь, натяжные потолки, немаркие обои, мебель дешевенькая, холодильник простой, аксессуары икея. Но добротные смесители, т.к. если купить порошковую металлургию, то замучаешься ездить менять.
За это время за 3 года и 2 месяца дважды искрили люстры, дважды тек унитаз, 1 раз оплавилась розетка, сломался замок двери в туалет, начала качаться одна плитка в ванной и загадился пожелтел акриловый стык ванны и плитки.
Это всего за три года. Что там будет через 30 лет страшно представить. Арендная плата все еще выгодна к цене покупки моей долевки плюс затратам на ремонт. К рыночной уже примерно доходность на уровне офз.
Себя оправдывает по вложениям думаю только сдача гадюшников с бабушкиным ремонтом, когда туда ничего и не вкладываешь почти, т.к. целевая аудитория не оценит.

Аватара пользователя
barlog
Всерьез и надолго
Сообщения: 654
Зарегистрирован: 21 фев 2016 21:44

Re: Сравнение арендных объектов

Сообщение barlog » 07 фев 2019 15:43

Arktikant писал(а):
07 фев 2019 15:30
Себя оправдывает по вложениям думаю только сдача гадюшников с бабушкиным ремонтом, когда туда ничего и не вкладываешь почти, т.к. целевая аудитория не оценит.
Именно.
Или, обратно, идти в дорогой сегмент.

melissa
Форумчанин
Сообщения: 75
Зарегистрирован: 01 апр 2014 13:26

Re: Сравнение арендных объектов

Сообщение melissa » 07 фев 2019 20:59

[quote=Arktikant post_id=71792 time=1549542605 user_id=33
Себя оправдывает по вложениям думаю только сдача гадюшников с бабушкиным ремонтом, когда туда ничего и не вкладываешь почти, т.к. целевая аудитория не оценит.
[/quote]

Эта целевая аудитория и платить может перестать в любой момент, так даже без ремонта проблем хватает

Negator
Интересующийся
Сообщения: 8
Зарегистрирован: 17 июл 2017 20:04

Re: Сравнение арендных объектов

Сообщение Negator » 12 фев 2019 16:32

За это время за 3 года и 2 месяца дважды искрили люстры, дважды тек унитаз, 1 раз оплавилась розетка, сломался замок двери в туалет, начала качаться одна плитка в ванной и загадился пожелтел акриловый стык ванны и плитки.
Да, это проблемы. Надо искать арендаторов которые с этим сами справятся.

А вообще - мне тут сообщили радостную новость - ключи то я получу в апреле, а вот свидетельство о собственности можно еще и до 2 лет ждать.
Так что видимо придется все же немного сдавать.

Что касается страховки - расскажите кто разбирается про ответсвенность?
Почему нельзя договор аренды составить так, что в случае пожара/затопления виноваты будут арендаторы.


Да и куча квартир с бабушкиными ремонтами ничего не платят, уверен.
Думаю что нужно ставить в любую квартиру как минимум аналог системы Нептун от затопления.

tomich
Форумчанин
Сообщения: 85
Зарегистрирован: 17 мар 2015 18:34

Re: Сравнение арендных объектов

Сообщение tomich » 25 фев 2019 12:44

Negator писал(а):
12 фев 2019 16:32
Почему нельзя договор аренды составить так, что в случае пожара/затопления виноваты будут арендаторы.
Добрый день.

А если арендатор не виноват? Лопнула труба, коротнула розетка?
Да и взыскать еще нужно, наверное это не просто. В любом случае иск будет к владельцу недвижимости.
Страховка есть страховка.

С уважением, Томич

Ответить

Вернуться в «Недвижимость»