План на 4 пятилетки

Обсуждаем личные инвестиционные и жизненные стратегии.

Модераторы: Podolskaya, Luck_cky, DCyrils

Ответить
Аватара пользователя
dimitriy
Форумчанин
Сообщения: 10
Зарегистрирован: 12 дек 2014 13:02

План на 4 пятилетки

Сообщение dimitriy » 13 сен 2018 12:05

Всем привет.

Я ИТшник из Ростова-на-Дону, мне 36 лет, первые деньги завел на рынок летом 2013 года. До этого только читал истории других форумчан, но сейчас осознал, что 5 лет – это уже серьезный срок и нужно подвести какие-то итоги и обозначить дальнейшие цели. Конечно, больше для себя, но, возможно, кому-то еще это будет тоже интересно.

Итак, после 30летия я всё чаще стал задумываться о том, что «жить от зарплаты до зарплаты» – это не то, чего я хочу, и решил попробовать инвестиции. «Кто тут в капиталисты крайний? Никого? Так я первый буду!».
Одновременно с этим оформил ипотеку. На 15 лет! Страшное дело… Но появилась семья и жить в чужом жилье стало некомфортно. Поэтому на инвестиции оставались совсем смешные суммы, обычно 5-10т в месяц, не больше. Но вносил их регулярно и начал осваивать фондовый рынок «на практике» - ежемесячно покупал по несколько лотов акций. Но основной упор был сделан на погашение кредита.

После трёх лет инвестиций, в 2016 году, сумма остатка по ипотеке сравнялась со стоимостью портфеля. Я очень долго думал, продолжать одновременно выплачивать кредит и копить или всё продать и рассчитаться с долгами. В итоге понял, что более комфортно я буду себя чувствовать, если продам акции и полностью расплачусь за квартиру. Оглядываясь назад, наверно это было ошибочное решение, так как часть хорошего роста 2016 года я пропустил. Но с другой стороны – моя первая попытка на рынке всё равно была успешной – за всё время внёс на счет около 300т, а продал за 500т. Поэтому понял, что надо продолжать.

Поэтому «повысил ставки» и решил, что буду ежемесячно вносить как минимум по 20т. Цель – пассивный доход, позволяющий почувствовать себя «средним классом» в нашем регионе. Т.е. примерно 100т\мес. Исходя из предположительной ключевой ставки и инфляции на уровне 5% Нужен капитал порядка 20млн. Сразу эта сумма кажется просто огромной и нереальной, поэтому решил разбить её на ключевые этапы, «пятилетки».

1 пятилетка – расплатиться с долгами и накопить символический первый миллион.
2 пятилетка – ежемесячный пассивный доход должен равняться средней пенсии по стране(15т), капитал должен составлять 4 млн.
3 пятилетка - ежемесячный пассивный доход должен равняться средней зарплате по стране(35-40т), капитал должен составлять 10 млн.
4 пятилетка - ежемесячный пассивный доход должен превышать текущий уровень доходов(80-100т), капитал должен составлять 20 млн.

На данный момент капитал составляет 900т, дивидендов в этом году получил 5,5% от текущих цен. Если вдруг случится новогоднее ралли и осенние санкции не будут слишком суровыми, то может быть 1ая цель и будет выполнена, очень на это надеюсь :)
А вообще, конечно, хотелось, чтоб было как в СССР - «Даёшь пятилетку – за 3 года!» :)

Еще из важных событий - недавно надумал сделать 1ую большую ребалансировку – избавиться от акций «неперспективных» компаний и убрать излишнюю диверсификацию. Продал с хорошей прибылью Распадскую, НЛМК, Башнефть. И с небольшими убытками Фосагро, Аэрофлот и Магнит.
На эти деньги закупил с нуля банки и подравнял доли остальных.
Единственная компания из списка, за которую мне не спокойно – это Система. Но закрывать позицию с убытком больше 50% жаба задушила, поэтому решил серьёзно усредняться (получилась средняя 12р) и ждать\надеяться, что всё у них наладится.

Почему-то я до сих пор побаиваюсь покупать иностранных эмитентов, поэтому Яндекс, Русал и Русагро нет в портфеле, хотя компании очень симпатичны.
Структура портфеля на данный момент такая:

ГАЗПРОМ ао 8,58%
ГМКНорНик 7,72%
ЛУКОЙЛ 7,69%
ФСК ЕЭС ао 7,00%
Мечел ап 6,77%
Сбербанк-п 6,74%
РусГидро 6,73%
ВТБ ао 6,72%
Ростел -ап 6,49%
МосБиржа 6,41%
Ленэнерг-п 5,65%
ЛСР ао 5,06%
Роснефть 4,92%
Полюс 4,72%
АЛРОСА ао 4,61%
Система ао 4,20%

Аватара пользователя
bezzumen44
Всерьез и надолго
Сообщения: 730
Зарегистрирован: 18 сен 2015 13:53

Re: План на 4 пятилетки

Сообщение bezzumen44 » 13 сен 2018 12:36

Спасибо за Вашу историю)
Надеюсь продолжите вести топик и делиться динамикой своего движения.
Очень интересно, почему решили продать фосагро?

Аватара пользователя
glorden
Всерьез и надолго
Сообщения: 366
Зарегистрирован: 09 ноя 2014 20:19

Re: План на 4 пятилетки

Сообщение glorden » 13 сен 2018 12:45

В добрый путь :)

С ипотекой зря конечно. Сейчас бы реструктурировался под более низкий процент. А портфель был бы в акциях и все такое.
Но думаю, что ипотека слишком сильное влияние психологическое оказывает и поэтому выбор зарезать портфель и погасить ипотеку понять можно, ибо психическое здоровье дороже денег.

И еще ребалансироваться когда наш рынок снижается я бы не стал. Покупать бы покупал, но выскакивать из активов (особенно если с ними ничего супер страшного не происходит и хочется продать "потому что не нравится") не стал бы, но судя по всему ты сделал нормальную ребалансировку получив прибыль по некоторым акциям и небольшой убыток по другим.

По поводу страха за систему. Посмотри в целом на свой портфель. Там системы меньше 5%. Ты дивидендами за 1 год закроешь эту инвестицию в случае если система будет стоить ноль. Право слово - нет повода для расстройств.

Аватара пользователя
dimitriy
Форумчанин
Сообщения: 10
Зарегистрирован: 12 дек 2014 13:02

Re: План на 4 пятилетки

Сообщение dimitriy » 13 сен 2018 15:40

По распаду, башне и нлмк зафиксировал кратный рост, а по флоту, магниту и фосагро - убытки менее 20%. Так что по итогам ребалансировки оказался, конечно, в плюсе. Почему решил сделать это именно сейчас - да потому что банки очень заманчиво выглядят, а свободных денег на них нет. Думаю, что всё из проданных компаний еще вырастит, но похоже, госбанки вырастут быстрее и сильнее. Ну просто не верится мне, что запретят им доллары - и 2ой этап обещанных санкций будет пшиком. Надеюсь к новому году всё попрет - надо успеть закупиться :)

Фосагро покупал довольно давно, но особого движения в бумаге не было, дивиденды размазывались по кварталам... Как говорится "ни рыба, ни мясо" - что держал, что не держал бумагу. Разочаровался что-ли в ней... Конечно, фундаментально должна она ближайшее время подрасти, но уже и не верится в это, поэтому и поменял.
Аэрофлот сдал из-за всё сильнее дорожающего керосина и всплывающих проблем с новыми российскими самолетами.
Ну а в магнит заходил недавно, вместе с втб, с надежной что быстро пролоббируют продажу лекарств в сетях. Думаю на этом бы магнит вырос быстро и хорошо. Но надежда не оправдалась - теперь посматриваю в потребсекторе в сторону протека.

Kokoz
Форумчанин
Сообщения: 24
Зарегистрирован: 01 дек 2017 08:48

Re: План на 4 пятилетки

Сообщение Kokoz » 13 сен 2018 20:43

Хорошие планы,коллега .Удачи и терпения ,земляк!

Аватара пользователя
Neskazhui
Всерьез и надолго
Сообщения: 620
Зарегистрирован: 16 июл 2015 01:02
Откуда: Подмосковье

Re: План на 4 пятилетки

Сообщение Neskazhui » 13 сен 2018 22:11

А почему яндекс - иностранный?

Аватара пользователя
dimitriy
Форумчанин
Сообщения: 10
Зарегистрирован: 12 дек 2014 13:02

Re: План на 4 пятилетки

Сообщение dimitriy » 13 сен 2018 23:20

Neskazhui писал(а):
13 сен 2018 22:11
А почему яндекс - иностранный?
Ну как бы вот: "Yandex LLC, was formed in 2000, as a wholly owned subsidiary of our former Cypriot parent company. In 2007, we undertook a corporate restructuring, as a result of which Yandex N.V. became the parent company of our group. Yandex N.V. is a Dutch public company with limited liability. Its registered office is at Schiphol Boulevard 165, 1118 BG, Schiphol, the Netherlands"

Может, конечно, ничего страшного в этом и нет, но не хочется лишний раз возиться с декларациями. Пусть мой брокер, как налоговый агент, за российских эмитентов с ФНС рассчитывается. А я без иностранных компаний как-нибудь проживу - благо из российских есть что выбрать. Просто у меня еще налоговый вычет за квартиру не до конца получен - там суммы намного больше - не хочется усложнять себе его получение.

Ну и недавний пример с Русалом и Ен+ хорошая демонстрация того, как в оффшорах могут зависнуть или пропасть деньги. Вероятно там всё решится в ближайшее время, но сам факт того, что стоимость компании может сложиться в несколько раз на пустом месте, очень неприятен.

Аватара пользователя
Arktikant
Форумчанин
Сообщения: 99
Зарегистрирован: 05 сен 2013 11:20

Re: План на 4 пятилетки

Сообщение Arktikant » 17 сен 2018 15:47

Спасибо за новую тему. Про пятилетки-вехи особенно понравилось.

Аватара пользователя
kitnik
Всерьез и надолго
Сообщения: 256
Зарегистрирован: 25 май 2015 15:20

Re: План на 4 пятилетки

Сообщение kitnik » 18 сен 2018 11:27

glorden писал(а):
13 сен 2018 12:45
В добрый путь :)

С ипотекой зря конечно. Сейчас бы реструктурировался под более низкий процент. А портфель был бы в акциях и все такое.
Но думаю, что ипотека слишком сильное влияние психологическое оказывает и поэтому выбор зарезать портфель и погасить ипотеку понять можно, ибо психическое здоровье дороже денег.

И еще ребалансироваться когда наш рынок снижается я бы не стал. Покупать бы покупал, но выскакивать из активов (особенно если с ними ничего супер страшного не происходит и хочется продать "потому что не нравится") не стал бы, но судя по всему ты сделал нормальную ребалансировку получив прибыль по некоторым акциям и небольшой убыток по другим.

По поводу страха за систему. Посмотри в целом на свой портфель. Там системы меньше 5%. Ты дивидендами за 1 год закроешь эту инвестицию в случае если система будет стоить ноль. Право слово - нет повода для расстройств.
А я наоборот, думаю, что все верно с ипотекой. Если бы она была, как во всем мире 2-3%, то не страшно. А так... Начать с чистого листа и без долгов, но в своей квартире - дорогого стоит.

Инвест Хеджевич Спекулько
Всерьез и надолго
Сообщения: 392
Зарегистрирован: 31 май 2014 22:35

Re: План на 4 пятилетки

Сообщение Инвест Хеджевич Спекулько » 18 сен 2018 11:38

Приветствую!
Хороший план, вполне осуществимый. Ипотека погашена, на мой взгляд, правильно, согласен с kitnik. Все эти игры в вероятности не годятся, когда речь идет о благополучии семьи -- проверено на себе и примерах десятков знакомых на протяжении нескольких кризисов, наступающих как всегда внезапно и в самый неподходящий момент.
Удачи.
"Человек очень смущается, когда говорит от своего лица. Дайте ему маску, и он скажет вам всю правду."
(Оскар Уайльд)

Аватара пользователя
dimitriy
Форумчанин
Сообщения: 10
Зарегистрирован: 12 дек 2014 13:02

Re: План на 4 пятилетки

Сообщение dimitriy » 18 сен 2018 16:26

Инвест Хеджевич Спекулько писал(а):
18 сен 2018 11:38
Приветствую!
Хороший план, вполне осуществимый. Ипотека погашена, на мой взгляд, правильно, согласен с kitnik. Все эти игры в вероятности не годятся, когда речь идет о благополучии семьи -- проверено на себе и примерах десятков знакомых на протяжении нескольких кризисов, наступающих как всегда внезапно и в самый неподходящий момент.
Удачи.
Спасибо.
Специально считал по наиболее консервативному сценарию.
За пятилетку - миллион доп.взносов, общее удвоение портфеля, 5% дохода в виде дивидендов(дивы капитализируются).
Надеюсь, что по каждому параметру план будет перевыполнен: и взносов получится сделать больше, и доходности будут выше (и бумажная, и дивидендная) и времени пройдет меньше. Просто мне кажется, что психологически это намного приятнее, чем запланировать что-то более масштабное, а потом не уложиться в срок.

Аватара пользователя
kitnik
Всерьез и надолго
Сообщения: 256
Зарегистрирован: 25 май 2015 15:20

Re: План на 4 пятилетки

Сообщение kitnik » 19 сен 2018 08:15

dimitriy писал(а):
18 сен 2018 16:26
Спасибо.
Специально считал по наиболее консервативному сценарию.
За пятилетку - миллион доп.взносов, общее удвоение портфеля, 5% дохода в виде дивидендов(дивы капитализируются).
Надеюсь, что по каждому параметру план будет перевыполнен: и взносов получится сделать больше, и доходности будут выше (и бумажная, и дивидендная) и времени пройдет меньше. Просто мне кажется, что психологически это намного приятнее, чем запланировать что-то более масштабное, а потом не уложиться в срок.
Самое главное - помнить, что господин рынок не думает пятилетками и дать себе 2-3 года люфта, чтобы не расстраиваться в случае несовпадения с планами.

Аватара пользователя
dimitriy
Форумчанин
Сообщения: 10
Зарегистрирован: 12 дек 2014 13:02

Re: План на 4 пятилетки

Сообщение dimitriy » 27 сен 2018 11:30

Какое-то чувство незаконченной ребалансировки осталось, руки почему-то так и чесались "продать что-нибудь ненужное, чтобы купить что-нибудь ненужное" :)

Выбирал, что сдать - полюс или алросу. Или и то, и другое.
В итоге оставил золотишко, по ощущениям у него больший потенциал стоимостного роста, а алросу сдал (итог по ней +25% курсовой разницы плюс дивы).
На вырученную сумму усреднился по всем убыточным позициям:
ВТБ, ЛСР, Русгидро, Система, Мосбиржа, Ростелеком-п.

Всё, думаю с крупными движениями надо заканчивать до следующего дивидендного сезона.
Сейчас в портфеле осталось 15 бумаг:
Название Доля в портфеле
ГАЗПРОМ ао 8,49%
ЛУКОЙЛ 7,77%
ГМКНорНик 7,55%
РусГидро 7,48%
Сбербанк-п 7,13%
ФСК ЕЭС ао 7,09%
МосБиржа 7,03%
Ростел -ап 6,96%
ВТБ ао 6,96%
Мечел ап 6,94%
ЛСР ао 6,49%
Ленэнерг-п 5,85%
Роснефть 4,89%
Полюс 4,73%
Система ао 4,65%

Аватара пользователя
dimitriy
Форумчанин
Сообщения: 10
Зарегистрирован: 12 дек 2014 13:02

Re: План на 4 пятилетки

Сообщение dimitriy » 17 окт 2018 09:18

Поступили промежуточные дивы ГМК - купил на них ВТБ.
А на сумму ежемесячного пополнения - Мосбиржу и РусГидро.
Думаю, что это удачные покупки - всё из перечисленного на годовых минимумах.

Аватара пользователя
Neskazhui
Всерьез и надолго
Сообщения: 620
Зарегистрирован: 16 июл 2015 01:02
Откуда: Подмосковье

Re: План на 4 пятилетки

Сообщение Neskazhui » 19 окт 2018 13:39

Я нахожусь примерно в той же ситуации с выбором "капитал" или "ипотека", только ипотеку пока ещё не взял. Склоняюсь к мысли, что вариант "ипотека + капитал" безопаснее, и позволит быстрее накопить капитал, чем вариант "капитал с нуля".

Partizan
Всерьез и надолго
Сообщения: 668
Зарегистрирован: 04 июл 2012 17:40

Re: План на 4 пятилетки

Сообщение Partizan » 22 окт 2018 13:03

Neskazhui писал(а):
19 окт 2018 13:39
Я нахожусь примерно в той же ситуации с выбором "капитал" или "ипотека", только ипотеку пока ещё не взял. Склоняюсь к мысли, что вариант "ипотека + капитал" безопаснее, и позволит быстрее накопить капитал, чем вариант "капитал с нуля".
А в чём разница? В сумме то на то и выйдет. Или нет?
Собственные средства = Капитал - Сумма ипотеки

И почему безопаснее (если суммы те же)?
И почему быстрее? Получается доходность капитала выше ставки ипотеки (~10%)?

Аватара пользователя
glorden
Всерьез и надолго
Сообщения: 366
Зарегистрирован: 09 ноя 2014 20:19

Re: План на 4 пятилетки

Сообщение glorden » 22 окт 2018 15:20

очевидно, что капитал это то, что принесет доход, а ипотека это то, что принесет расход.
и мало кому комфортно отдать актив и остаться с пассивом, который жрет ресурсы.
и очень комфортно когда у тебя есть актив, который дает стабильность и уверенность.

Partizan
Всерьез и надолго
Сообщения: 668
Зарегистрирован: 04 июл 2012 17:40

Re: План на 4 пятилетки

Сообщение Partizan » 23 окт 2018 11:36

glorden писал(а):
22 окт 2018 15:20
очевидно, что капитал это то, что принесет доход, а ипотека это то, что принесет расход.
и мало кому комфортно отдать актив и остаться с пассивом, который жрет ресурсы.
и очень комфортно когда у тебя есть актив, который дает стабильность и уверенность.
По ощущениям да. Но если посчитать, то выйдет то на то. Ведь от капитала нужно отнять долг. И доходность капитала должна быть выше ставки по кредиту, что очень проблематично.

Я не спорю, просто пытаюсь понять другую точку зрения.

Аватара пользователя
glorden
Всерьез и надолго
Сообщения: 366
Зарегистрирован: 09 ноя 2014 20:19

Re: План на 4 пятилетки

Сообщение glorden » 23 окт 2018 12:56

люди ж не роботы. все мы испытываем эмоции. и если чистая ипотека портит нервы, здоровье, а ипотека+капитал позволяет чувствовать себя комфортно, то выбор очевиден. и уж тем более он очевиден если математика уравнивает оба варианта.
просто выбираешь то, что легло в душу.

Partizan
Всерьез и надолго
Сообщения: 668
Зарегистрирован: 04 июл 2012 17:40

Re: План на 4 пятилетки

Сообщение Partizan » 23 окт 2018 16:20

Ясно. Точку зрения понял. Не разделяю :)

Просто с моей точки зрения выгодней погасить ипотеку капиталом, ибо доходностей таких не найдешь.
А оба варианта равны с точки зрения реального капитала, и поэтому один отдельный вариант душу греть не может :)
Ну и поступать в таких случаях по интуиции неправильно. В данном случае чувства закрывают реальное положение дел ложным ощущением безопасности (например, в случае кризиса могут упасть акции и недвижимость, появится проблемы проблемы с работой, капитал не спасёт).

Но точку зрения понял, спасибо

andrbayr
Всерьез и надолго
Сообщения: 139
Зарегистрирован: 18 фев 2017 04:10

Re: План на 4 пятилетки

Сообщение andrbayr » 23 окт 2018 16:53

Тоже не вполне понял насчет именно безопасности..
Психолгически комфортней - может быть, но ведь в консервативных инструментах доходности выше чем проценты по ипотеке не получить, поэтому риск всяко возрастет.. Ну и, доходность с капитала - предполагаемая, а проценты по ипотеке - вполне реальные.. Сэкономленный шейкель = заработанный шейкель..
Тогда уж, мне кажется, имеет смысл максимально оттягивать момент влезания в ипотеку, давая тем самым возможность капиталу подрасти (сам предполагаю поступать именно так, хотя жизнь покажет).. Но тут уже от конкретных текущих обстоятельств, конечно, зависит..

Аватара пользователя
Neskazhui
Всерьез и надолго
Сообщения: 620
Зарегистрирован: 16 июл 2015 01:02
Откуда: Подмосковье

Re: План на 4 пятилетки

Сообщение Neskazhui » 25 окт 2018 15:49

Попробую на примере : ипотека 10%, доходность 10%, капитал 2 млн, квартира 5.2 млн. Возможность откладывать или выплачивать около 42 т.р. в месяц. Буду округлять, но все цифры из экселя, честное пионерское. рассмотрим период в 10 лет и в 20 лет.

Первый вариант: берём ипотеку на десять лет, вкладываем весь капитал, чтобы быстрее выплатить. Платим по 42 т.р. в месяц. Десять лет живём с долгом на головой, не имея подушки безопасности, и получаем в итоге квартиру за 5.2 млн (тоже ведь инвестиция). С нуля копим капитал и через двадцать лет имеем 9 млн (и квартиру за 5.2). Полная жесть, что через десять лет, что через двадцать.

Второй вариант: копим капитал, никакой ипотеки: 2 млн есть, откладываем по 42, доходность 10%. Через десять лет будет 14 млн, а ещё через десять лет 29 млн. Да, это наш размерчик :-)

И третий вариант, промежуточный: вкладываем 1 млн в ипотеку (21 т.р. платёж), один в капитал (21 т.р. пополнение в месяц). Только ипотеку придётся брать на 20 лет. Что мы имеем через 10 лет? Капитал 7 млн (круто!), но ещё 10 лет выплаты ипотеки впереди. И через эти десять лет имеем квартиру (5.2 млн) и 15 млн рублей. Ну, ничего так.

Казалось бы, выбор очевиден. Но есть ещё одна переменная, которую следует ввести в наше уравнение: арендную плату за жильё. Пусть плата будет в размере 21 т.р. Клиент из второго варианта теперь может откладывать в копилку только 21 тысячу. Поэтому через десять лет его капитал будет около 10 млн, а через 20 лет только 22 млн. При этом у него не будет жилья. Вот неожиданность, мы видим, что на дистанции и в 10 лет, и в 20 лет второй и третий клиент почти равны. Оба клиента зависят от своей трудоспособности (оба вносят по 42 тысячи), но третий клиент диверсифицировал риски недвижимостью.

Если в дело вступит инфляция и рост стоимости жилья, третий клиент окажется в выигрыше.

andrbayr
Всерьез и надолго
Сообщения: 139
Зарегистрирован: 18 фев 2017 04:10

Re: План на 4 пятилетки

Сообщение andrbayr » 25 окт 2018 17:37

Спасибо за разъяснение.
Но не совсем понял один момент- получается, что сумма платежей при ипотеке на 10 лет и на 20 лет равны? Я всегда думал, что переплата в случае длинного срока сильно возрастает (платится процент с остатка).. Т.е. смысл побыстрей расплатиться в том, чтоб сэкономить на процентах.. или не так?

Аватара пользователя
Neskazhui
Всерьез и надолго
Сообщения: 620
Зарегистрирован: 16 июл 2015 01:02
Откуда: Подмосковье

Re: План на 4 пятилетки

Сообщение Neskazhui » 25 окт 2018 18:25

У первого клиента кредит на десять лет, платежи по 42 тысячи. Переплата 1.9 млн.
У второго клиента переплата за съём 2.5 млн за десять лет, и 5 млн за двадцать лет.
У третьего клиента кредит на двадцать лет, платежи по 21 тысяче, переплата 2.9 млн. (за двадцать лет).

Невода нет, всё это проверить. Придётся эксельку прикручивать :-)

Эксель приатачить не вышло, показываю табличку. Для рассчёта использовал функцию БС
Клиент1 Всё в ипотеку, кредит Клиент3, 50х50, кредит Клиент3, 50х50, капитал Клиент2, капитал 100% Клиент2, капитал 100% при съёме жилья съём жилья
Сумма кредита или стартовый капитал 3200000 2200000 1000000 2000000 2000000
Годовая ставка 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1
Срок кредита, в мес 120 240 120 120 120 120
         
Платёж -42288,2358 -21230,47619 21057,75961 42288,2358 21230,47619 -21000
Общая сумма выплат (со знаком минус) или накопленный капитал -5074588,296 -5095314,286 7020617,814 14076615,75 9763039,429 -2520000
Переплата -1874588,296 -2895314,286      
         
Стартовый взнос через десять лет 0   7020617,814 14076615,75 9763039,429
0,1   0,1 0,1 0,1
120   120 120 120 120
         
42288,2358   -21057,75961 -42288,2358 -21230,47619 -21000
8662532,771   14691527,39 29443450,12 22079996,36 -2520000

Аватара пользователя
Neskazhui
Всерьез и надолго
Сообщения: 620
Зарегистрирован: 16 июл 2015 01:02
Откуда: Подмосковье

Re: План на 4 пятилетки

Сообщение Neskazhui » 25 окт 2018 19:13

Упс, нашёл ошибку. Не зря табличку постил :-)

Коллеги, я ошибся, и чувствую себя обязанным как запостить правильные результаты, так и не удалять неправильные. Ошибка в сумме кредита для третьего клиента: он взял кредит на миллион больше, а в моих расчётах было указано, будто он взял кредит на миллион меньше. Так всё и поехало. Полагаю, России повезло, что я не работаю министром финансов.

На тех же исходных данных всё оказалось плачевно для третьего клиента: его платёж был почти равен платежу первого, и взносы на капитал стали совсем мизерные. К исходу десятилетия у него было всего 3 миллиона.

Зато могу искренне порадоваться за форумчан: двое навскидку сказали, что получится одно и тоже для первого и третьего клиента. Так и вышло, при чём до копейки (ставки кредита и доходности одинаковые, отсюда и совпадение).

Однако, при использовании функции БС тоже нашёл ошибки: при расчёте второго десятилетия для Клиента №2 напутал со знаками, и он заработал у меня всего 29 млн, тогда как ему полагалось 47 млн. А когда он снимал жильё, то накопил 31 млн, а не 22.

В очередной раз расчёты приводят к выводу, что альтернативы капиталу нет :naughty:
Клиент1 Всё в ипотеку, кредит Клиент3, 50х50, кредит Клиент3, 50х50, капитал Клиент2, капитал 100% Клиент2, капитал 100% при съёме жилья съём жилья
Сумма кредита или стартовый капитал 3200000 2200000 4200000 1000000 2000000 2000000
Годовая ставка 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1
Срок кредита, в мес 120 240 120 120 120 120
         
Платёж -42288,2358 -40530,91 1757,33 42288,2358 21230,47619 -21000
Общая сумма выплат (со знаком минус) или накопленный капитал -5074588,296 -9727418,18 3067021,04 14076615,75 9763039,429 -2520000
Переплата -1874588,30 -5527418,18      
         
Стартовый взнос через десять лет 0   3067021,04 14076615,75 9763039,429
0,1   0,1 0,1 0,1
120   120 120 120 120
         
42288,2358   1757,33 42288,24 21288,24 x2
8662532,771   8662532,771 46768515,66 30821770,11 -5050000

snow_wons
Всерьез и надолго
Сообщения: 114
Зарегистрирован: 09 мар 2015 15:08

Re: План на 4 пятилетки

Сообщение snow_wons » 25 окт 2018 20:34

Neskazhui писал(а):
25 окт 2018 15:49
Попробую на примере : ипотека 10%, доходность 10%, капитал 2 млн, квартира 5.2 млн. Возможность откладывать или выплачивать около 42 т.р. в месяц. Буду округлять, но все цифры из экселя, честное пионерское. рассмотрим период в 10 лет и в 20 лет.
...
Но есть ещё одна переменная, которую следует ввести в наше уравнение: арендную плату за жильё. Пусть плата будет в размере 21 т.р
Это стоимость квартиры с ремонтом/мебелью/техникой? Если нет, то смело прибавляйте 1м, а то и 2.
Стоимость аренды указана для такой же квартиры? Если да - то покупать её за 250 аренд - это просто дикость.

Аватара пользователя
Neskazhui
Всерьез и надолго
Сообщения: 620
Зарегистрирован: 16 июл 2015 01:02
Откуда: Подмосковье

Re: План на 4 пятилетки

Сообщение Neskazhui » 25 окт 2018 21:48

Да, нужно добавить 1-2 млн на ремонт и мебель. А что за связь между стоимостью квартиры и ценой аренды? Мне кажется, цена аренды больше зависит от рынка, чем от стоимости квартиры.

snow_wons
Всерьез и надолго
Сообщения: 114
Зарегистрирован: 09 мар 2015 15:08

Re: План на 4 пятилетки

Сообщение snow_wons » 25 окт 2018 22:30

Neskazhui писал(а):
25 окт 2018 21:48
Да, нужно добавить 1-2 млн на ремонт и мебель. А что за связь между стоимостью квартиры и ценой аренды? Мне кажется, цена аренды больше зависит от рынка, чем от стоимости квартиры.
Тогда их тоже нужно учитывать в расчётах, сумма не маленькая.
Связь простая (не помню где читал, но видел не раз) - соотношение стоимости квартиры и аренды в среднем 1:120, и если соотношение выше - то нужно снимать, а если меньше - покупать. В вашем случае если считать с ремонтом то оно будет 300-350. И это очень странно. Либо сравниваются несколько разные квартиры, либо всё так плохо что уже сдают за малые деньги.

Аватара пользователя
Neskazhui
Всерьез и надолго
Сообщения: 620
Зарегистрирован: 16 июл 2015 01:02
Откуда: Подмосковье

Re: План на 4 пятилетки

Сообщение Neskazhui » 26 окт 2018 07:13

120 месяцев - видимо, 10 лет взяли, потому что круглая цифра и боле-менее обозрима для человека. То есть, это не математическая связь, а эмоциональная.

Насчёт стоимости квартиры и аренды: если брать реальный пример, то аренда квартиры за 6.3 млн (на вторичке) обходится в 26 т.р. Получается 242 аренды. Это не аренда дешёвая, а квартиры дорогие. Раз квартиры висят по такой стоимости годами, значит цена завышена. А аренда висеть не может, вот и сползла до встречи спроса и предложения, значит цена справедливая.

10 лет (120 месяцев) видимо теоретический предел терпения хозяина выставленной на продажу квартиры, когда он начнёт рвать на себе волосы и говорить "надо было сдавать в аренду".

120 месяцев справедливо для того, кто получил квартиру даром (наследство, государство, развод и т.д.). Это соотношение характерно для уездных городов со стабильным числом жителей. Если квартира перепродаётся, то к 120 "справедливым" месяцам добавляется 120 "справедливых" месяцев продавца. Отсюда 240 арендных периодов в населённых местах с ажиотажным спросом.

Evgeny
Всерьез и надолго
Сообщения: 181
Зарегистрирован: 27 апр 2018 20:51

Re: План на 4 пятилетки

Сообщение Evgeny » 26 окт 2018 09:26

Neskazhui писал(а):
26 окт 2018 07:13
120 месяцев - видимо, 10 лет взяли, потому что круглая цифра и боле-менее обозрима для человека. То есть, это не математическая связь, а эмоциональная.

Насчёт стоимости квартиры и аренды: если брать реальный пример, то аренда квартиры за 6.3 млн (на вторичке) обходится в 26 т.р. Получается 242 аренды. Это не аренда дешёвая, а квартиры дорогие. Раз квартиры висят по такой стоимости годами, значит цена завышена. А аренда висеть не может, вот и сползла до встречи спроса и предложения, значит цена справедливая.

10 лет (120 месяцев) видимо теоретический предел терпения хозяина выставленной на продажу квартиры, когда он начнёт рвать на себе волосы и говорить "надо было сдавать в аренду".

120 месяцев справедливо для того, кто получил квартиру даром (наследство, государство, развод и т.д.). Это соотношение характерно для уездных городов со стабильным числом жителей. Если квартира перепродаётся, то к 120 "справедливым" месяцам добавляется 120 "справедливых" месяцев продавца. Отсюда 240 арендных периодов в населённых местах с ажиотажным спросом.
Если квартира стоит 6.3 млн.рублей, то при наличии такой суммы, если на нее купить ОФЗ-ИН с защитой от инфляции с купоном 2.5%, мы получим 157 500 рублей в год или 13 125 рублей в месяц. Половину аренды отбили. И капитал сохранился, т.к. номинал увеличился за счет инфляции. При этом купоны будут расти. Да и докупать ОФЗ можно постепенно, увеличивая долю аренды, которая компенсируется. Напрашивается вывод: не нужно в ипотеку. И даже покупать не нужно, даже если есть на что. Как-то так.

nevod22s
Всерьез и надолго
Сообщения: 945
Зарегистрирован: 25 мар 2013 09:32

Re: План на 4 пятилетки

Сообщение nevod22s » 27 окт 2018 10:11

Neskazhui писал(а):
25 окт 2018 18:25

Невода нет, всё это проверить. Придётся эксельку прикручивать :-)
Неблагодарное это дело: надеешься на понимание https://youtu.be/3G3L0_JZ0h8, а по факту https://youtu.be/k3yva9FN0xs
И потом: будущее не известно, если тестировать - так на прошлом. А для этого нужны актуальные данные за период.

Инвест Хеджевич Спекулько
Всерьез и надолго
Сообщения: 392
Зарегистрирован: 31 май 2014 22:35

Re: План на 4 пятилетки

Сообщение Инвест Хеджевич Спекулько » 27 окт 2018 10:34

nevod22s писал(а):
27 окт 2018 10:11
Neskazhui писал(а):
25 окт 2018 18:25

Невода нет, всё это проверить. Придётся эксельку прикручивать :-)
Неблагодарное это дело: надеешься на понимание https://youtu.be/3G3L0_JZ0h8, а по факту https://youtu.be/k3yva9FN0xs
И потом: будущее не известно, если тестировать - так на прошлом. А для этого нужны актуальные данные за период.
Это не тест, а скорее расчет издержек альтернативных возможностей (англ. opportunity cost) из корпоративных финансов. Но здесь помимо голых цифр положительных итогов важна оценка риска неблагоприятных сюжетов и эмоционально-психологические моменты семейных взаимоотношений. А эти вещи субъективны в оценке и в Эксель не впихиваются.
"Человек очень смущается, когда говорит от своего лица. Дайте ему маску, и он скажет вам всю правду."
(Оскар Уайльд)

nevod22s
Всерьез и надолго
Сообщения: 945
Зарегистрирован: 25 мар 2013 09:32

Re: План на 4 пятилетки

Сообщение nevod22s » 27 окт 2018 11:04

Инвест Хеджевич Спекулько писал(а):
27 окт 2018 10:34
nevod22s писал(а):
27 окт 2018 10:11
Neskazhui писал(а):
25 окт 2018 18:25

Невода нет, всё это проверить. Придётся эксельку прикручивать :-)
Неблагодарное это дело: надеешься на понимание https://youtu.be/3G3L0_JZ0h8, а по факту https://youtu.be/k3yva9FN0xs
И потом: будущее не известно, если тестировать - так на прошлом. А для этого нужны актуальные данные за период.
Это не тест, а скорее расчет издержек альтернативных возможностей (англ. opportunity cost) из корпоративных финансов. Но здесь помимо голых цифр положительных итогов важна оценка риска неблагоприятных сюжетов и эмоционально-психологические моменты семейных взаимоотношений. А эти вещи субъективны в оценке и в Эксель не впихиваются.
Вы правы. 30 лет назад в Москве на процент с капитала (вклад в Сбербанке) за предыдущие 30 лет (для 20%) можно было снять 1 к.кв-ру. Потом капитал (на вкладах) превратился в тыкву.
А 25% за 30 лет обеспечивали минимальную пенсию.
А что сейчас можно снять в Москве на минимальную пенсию?

Evgeniy_hardboa
Всерьез и надолго
Сообщения: 109
Зарегистрирован: 25 ноя 2012 02:01

Re: План на 4 пятилетки

Сообщение Evgeniy_hardboa » 29 окт 2018 21:27

приветствую, коллега.
прям себя узнал в 2011 когда был на больничном и поймал себя на мысли "а если вдруг чего? то на что мне будет жить?"
с потребкредитом с женой решили расправиться как можно быстрее- хоть платеж занимал 15% от семейных доходов, но уж сильно напрягал морально. в итоге вместо 4 лет закрыли за 1,5 года и теперь дышать легко.
спасибо за тему и удачи!

Аватара пользователя
dimitriy
Форумчанин
Сообщения: 10
Зарегистрирован: 12 дек 2014 13:02

Re: План на 4 пятилетки

Сообщение dimitriy » 02 ноя 2018 12:54

Расчеты «сферического платежа в вакууме» - это конечно хорошо :) Но основной причиной, по которой я решил гасить кредит, стал очень не выгодный с юридической точки зрения договор ипотеки, в который я ввязался по неопытности.

Могу рассказать вкратце. Был я сотрудником ТрансКредитБанка, в капитал которого в то время начал входить ВТБ. Все стали догадываться, что дело постепенно идет к поглощению.

Средняя рыночная ставка по ипотеке была в районе 13-14%% в то время. Кредит я взял в ВТБ, по льготной программе для сотрудников под 10,5%. Но с условием, что при прекращении трудовых отношений по любой причине, с любой из организаций, входящих в группу ВТБ, ставка увеличивается на 4%. В разговорах с юристами я обсуждал вопрос – а что будет при возможном сокращении? На что мне ответили, что если конечно формально следовать договору, то ставку придется повысить – но на самом деле никто этого делать не будет, а даже если и «вдруг» будут – то это легко можно оспорить в суде и отменить. Типа «не по-людски» это – и сократить, и ставку повысить. Но изменить форму типового договора отказались :) А подтверждением «благих намерений» выступали официальные письма руководства о том, что все сотрудники, принимающие участие в процессах слияния, очень важны для банка и им полагаются всевозможные плюшки – от сохранения ставки по ипотеке, до бонусов по результатам окончания интеграции.

В итоге, после сокращения, через какое-то время ставку мне, конечно же, повысили. Старые руководители канули в лету вместе со своими обещаниями. Мои официальные обращения в местный филиал и головной офис банка ничего не принесли. Как и письма в Центробанк и РосПотребНадзор. Итогом стала подача иска в суд, который я тоже проиграл. Банк предложил мне стандартный рестракт по некой среднерыночной ставке, что-то в районе 13,5% Хотя уже в то время вполне можно было найти предложения процентов под 11.

Естественно, я был на нервах в тот момент, общая стоимость кредита выросла очень прилично и с точки зрения психологии выбор для меня был очевиден. Всё продать и послать всё это подальше.

Обиднее всего, что буквально в течение года после этих событий, ЦБ обозначил четкий курс на снижение ключевой ставки и Сбер начал очень легко делать рестракты по пониженной ставке, просто по заявлению клиента. Остальным банкам, пришлось делать то же самое, чтобы не потерять своих заёмщиков. И тот же ВТБ, буквально через год, уже предлагал мне новые кредиты или реструктуризацию «на отличных условиях». Типа, ничего личного, просто бизнес. Естественно, я очень культурно рассказал им всё, что я о них думаю :)

Но всё что делается – к лучшему. Зато теперь я знаю, что нужно очень внимательно относиться к договорным отношениям, всегда пытаться выторговать выгодные именно мне условия и четко это прописать в договоре. И если этого делать не хотят - уходить в другое место. Чего и всем желаю.

Evgeniy_hardboa
Всерьез и надолго
Сообщения: 109
Зарегистрирован: 25 ноя 2012 02:01

Re: План на 4 пятилетки

Сообщение Evgeniy_hardboa » 02 ноя 2018 19:13

dimitriy писал(а):
02 ноя 2018 12:54
Но всё что делается – к лучшему. Зато теперь я знаю, что нужно очень внимательно относиться к договорным отношениям, всегда пытаться выторговать выгодные именно мне условия и четко это прописать в договоре. И если этого делать не хотят - уходить в другое место. Чего и всем желаю.
ну в вашем случае конечно, было без вариантов- гасить и еще раз гасить.
про договоры я наслушался от мамы. она часто рассказывала как несколько сотрудниц на работе набрали разных кредитов, подписывая не глядя, а теперь у них "а-я-яй и ой-ой-ой". с тех пор всегда внимательно изучаю договор

Аватара пользователя
dimitriy
Форумчанин
Сообщения: 10
Зарегистрирован: 12 дек 2014 13:02

Re: План на 4 пятилетки

Сообщение dimitriy » 06 ноя 2018 11:32

Сумму доп.взносов и поступившие дивы использовал стандартным для себя способом.
Докупил акции из своего вотч-листа, которые ближе всего к годовым минимумам по цене и с максимальным бумажным убытком:
-РусГидро
-ВТБ
-ЛСР
-Система

Аватара пользователя
kitnik
Всерьез и надолго
Сообщения: 256
Зарегистрирован: 25 май 2015 15:20

Re: План на 4 пятилетки

Сообщение kitnik » 08 ноя 2018 07:43

dimitriy писал(а):
06 ноя 2018 11:32
Сумму доп.взносов и поступившие дивы использовал стандартным для себя способом.
Докупил акции из своего вотч-листа, которые ближе всего к годовым минимумам по цене и с максимальным бумажным убытком:
-РусГидро
-ВТБ
-ЛСР
-Система
Отличный выбор

Ответить

Вернуться в «Личные истории и личные стратегии»