Мысли об инвестициях и прочее

Обсуждаем личные инвестиционные и жизненные стратегии.

Модераторы: Podolskaya, Luck_cky, DCyrils, dkinvest

Ответить
Аватара пользователя
ValuaVtoroy
Гуру инвестиций
Сообщения: 5049
Зарегистрирован: 29 июн 2012 16:18

Re: Мысли об инвестициях и прочее

Сообщение ValuaVtoroy » 11 янв 2019 20:55

Вот статья про фонды REIT.
https://invest2bfree.ru/investicii-v-reit-fondy/
Сегодняшняя, кстати. А вышел я на неё,прочитав статью того же автора на Смарт-Лабе:
https://smart-lab.ru/blog/515627.php
Автор Максим Молчанов.

Evgeny
Всерьез и надолго
Сообщения: 264
Зарегистрирован: 27 апр 2018 20:51

Re: Мысли об инвестициях и прочее

Сообщение Evgeny » 12 янв 2019 07:19

barlog писал(а):
11 янв 2019 19:18
Evgeny писал(а):
10 янв 2019 15:30

А пока вкладываемся спокойненько в REIT :) и получаем дивиденды. Будет в нашей юрисдикции нормальный продукт, подумаем.
я не против рейтов, я вовсе за, просто это отдельный инструмент на американскую ( в основном) недвигу, которые с нашим рынком недвижимости не коррелируются почти никак.
Не соглашусь, что только на американскую, т.к. имею в портфеле и европейскую и стран из других регионов (на 99% развитых рынков). Но российской там действительно нет.
А то, что не коррелируется с нашим рынком, это же наоборот хорошо.

Evgeny
Всерьез и надолго
Сообщения: 264
Зарегистрирован: 27 апр 2018 20:51

Re: Мысли об инвестициях и прочее

Сообщение Evgeny » 12 янв 2019 07:32

ValuaVtoroy писал(а):
11 янв 2019 20:55
Вот статья про фонды REIT.
https://invest2bfree.ru/investicii-v-reit-fondy/
Сегодняшняя, кстати. А вышел я на неё,прочитав статью того же автора на Смарт-Лабе:
https://smart-lab.ru/blog/515627.php
Автор Максим Молчанов.
Статья в целом достаточно объективная. В свое время меня тоже предостерегали от вложений в mortrage REIT, пусть они и платят более высокие дивиденды. А вот обычные, особенно через ETF, внутри которых этих REIT много, рабочий вариант, которым я пользуюсь. Что собственно статья также подтверждает, описывая, что может быть интересно для пассивного инвестора.

Аватара пользователя
ValuaVtoroy
Гуру инвестиций
Сообщения: 5049
Зарегистрирован: 29 июн 2012 16:18

Re: Мысли об инвестициях и прочее

Сообщение ValuaVtoroy » 12 янв 2019 09:24

Evgeny писал(а):
12 янв 2019 07:32
Статья в целом достаточно объективная. В свое время меня тоже предостерегали от вложений в mortrage REIT, пусть они и платят более высокие дивиденды. А вот обычные, особенно через ETF, внутри которых этих REIT много, рабочий вариант, которым я пользуюсь. Что собственно статья также подтверждает, описывая, что может быть интересно для пассивного инвестора.
Я Максиму в комментариях к его топику на Смарт-Лабе написал, что дал ссылки на две его статьи в этой теме. Потому что здесь в последнее время REIT обсуждаются. Он поблагодарил и сказал, что давно не заглядывал на форум, и что собирается зайти.

Evgeny
Всерьез и надолго
Сообщения: 264
Зарегистрирован: 27 апр 2018 20:51

Re: Мысли об инвестициях и прочее

Сообщение Evgeny » 12 янв 2019 10:55

ValuaVtoroy писал(а):
12 янв 2019 09:24
Evgeny писал(а):
12 янв 2019 07:32
Статья в целом достаточно объективная. В свое время меня тоже предостерегали от вложений в mortrage REIT, пусть они и платят более высокие дивиденды. А вот обычные, особенно через ETF, внутри которых этих REIT много, рабочий вариант, которым я пользуюсь. Что собственно статья также подтверждает, описывая, что может быть интересно для пассивного инвестора.
Я Максиму в комментариях к его топику на Смарт-Лабе написал, что дал ссылки на две его статьи в этой теме. Потому что здесь в последнее время REIT обсуждаются. Он поблагодарил и сказал, что давно не заглядывал на форум, и что собирается зайти.
Кстати есть еще одна особенность REIT, которая в статье не раскрыта полностью. В статье описано, что у REIT высокая волатильность, как у акций. Это так. Однако я читал на эту тему интересную статью, где описывалось, что на коротких периодах REIT ведут себя как акции, а на длинных их поведение больше похоже на недвижимость. Т.е. если их рассматривать как альтернативу рентной недвижимости, то покупать надо вдолгую.

Аватара пользователя
barlog
Всерьез и надолго
Сообщения: 453
Зарегистрирован: 21 фев 2016 21:44

Re: Мысли об инвестициях и прочее

Сообщение barlog » 12 янв 2019 22:40

Evgeny писал(а):
12 янв 2019 07:19

А то, что не коррелируется с нашим рынком, это же наоборот хорошо.
не спорю, просто тогда в контексте рейтов не стоит упоминать риал эстейт, тк они для русского инвестора не связаны никак.

Evgeny
Всерьез и надолго
Сообщения: 264
Зарегистрирован: 27 апр 2018 20:51

Re: Мысли об инвестициях и прочее

Сообщение Evgeny » 13 янв 2019 08:40

barlog писал(а):
12 янв 2019 22:40
Evgeny писал(а):
12 янв 2019 07:19

А то, что не коррелируется с нашим рынком, это же наоборот хорошо.
не спорю, просто тогда в контексте рейтов не стоит упоминать риал эстейт, тк они для русского инвестора не связаны никак.
Вы имели в виду russian real estate? С этим соглашусь. Если инвестор русский, то это не означает автоматически, что он инвестирует исключительно в russian real estate.

Максим М
Интересующийся
Сообщения: 4
Зарегистрирован: 17 ноя 2017 23:05

Re: Мысли об инвестициях и прочее

Сообщение Максим М » 13 янв 2019 08:46

Всем доброго времени суток!
ValuaVtoroy писал(а):
12 янв 2019 09:24
Я Максиму в комментариях к его топику на Смарт-Лабе написал, что дал ссылки на две его статьи в этой теме. Потому что здесь в последнее время REIT обсуждаются. Он поблагодарил и сказал, что давно не заглядывал на форум, и что собирается зайти.
Спасибо за напоминание об этом замечательном форуме, я про него незаслуженно забыл.
Evgeny писал(а):
12 янв 2019 10:55
Кстати есть еще одна особенность REIT, которая в статье не раскрыта полностью. В статье описано, что у REIT высокая волатильность, как у акций. Это так. Однако я читал на эту тему интересную статью, где описывалось, что на коротких периодах REIT ведут себя как акции, а на длинных их поведение больше похоже на недвижимость. Т.е. если их рассматривать как альтернативу рентной недвижимости, то покупать надо вдолгую.
Да, есть такое мнение, но логика подобной взаимосвязи мне не совсем понятна, а проверить это на реальных данных у меня руки не дошли, поэтому и не стал писать об этом.

Evgeny
Всерьез и надолго
Сообщения: 264
Зарегистрирован: 27 апр 2018 20:51

Re: Мысли об инвестициях и прочее

Сообщение Evgeny » 14 янв 2019 08:08

Максим М писал(а):
13 янв 2019 08:46
Evgeny писал(а):
12 янв 2019 10:55
Кстати есть еще одна особенность REIT, которая в статье не раскрыта полностью. В статье описано, что у REIT высокая волатильность, как у акций. Это так. Однако я читал на эту тему интересную статью, где описывалось, что на коротких периодах REIT ведут себя как акции, а на длинных их поведение больше похоже на недвижимость. Т.е. если их рассматривать как альтернативу рентной недвижимости, то покупать надо вдолгую.
Да, есть такое мнение, но логика подобной взаимосвязи мне не совсем понятна, а проверить это на реальных данных у меня руки не дошли, поэтому и не стал писать об этом.
Да, я тоже не совсем понимаю, как это проверить корректно. Ведь оценка стоимости квадратного метра очень субъективна, а доходности в зависимости от объектов слишком разные. Возможно, в США данных и хватит, но по остальному миру, маловероятно.
Но по поводу "покупать вдолгую" мое мнение однозначно. Но на данном форуме подавляющее большинство покупает вдолгую.

Evgeny
Всерьез и надолго
Сообщения: 264
Зарегистрирован: 27 апр 2018 20:51

Re: Мысли об инвестициях и прочее

Сообщение Evgeny » 14 янв 2019 08:20

Evgeny писал(а):
14 янв 2019 08:08
Максим М писал(а):
13 янв 2019 08:46
Evgeny писал(а):
12 янв 2019 10:55
Кстати есть еще одна особенность REIT, которая в статье не раскрыта полностью. В статье описано, что у REIT высокая волатильность, как у акций. Это так. Однако я читал на эту тему интересную статью, где описывалось, что на коротких периодах REIT ведут себя как акции, а на длинных их поведение больше похоже на недвижимость. Т.е. если их рассматривать как альтернативу рентной недвижимости, то покупать надо вдолгую.
Да, есть такое мнение, но логика подобной взаимосвязи мне не совсем понятна, а проверить это на реальных данных у меня руки не дошли, поэтому и не стал писать об этом.
Да, я тоже не совсем понимаю, как это проверить корректно. Ведь оценка стоимости квадратного метра очень субъективна, а доходности в зависимости от объектов слишком разные. Возможно, в США данных и хватит, но по остальному миру, маловероятно.
Но по поводу "покупать вдолгую" мое мнение однозначно. Но на данном форуме подавляющее большинство покупает вдолгую.
Написал ответ и пришла в голову мысль.
За все время исследований американской недвижимости (и не только американской) было выявлено, что недвижимость, если она не рентная, позволяет просто сохранить капитал, т.е. в среднем ее стоимость растет на размер инфляции.
На американской недвижимости это можно проверить, т.к. одна страна, инфляция известна за любой период.
Заходим на сайт https://www.portfoliovisualizer.com
Выбираем бэктест американского VNQ, который охватывает американские REIT.
Убираем реинвестирование дивидендов.
В итоге получаем с 2004 года номинальную доходность 2%, реальную доходность - минус 0.01%.
Надо, конечно, еще комиссию фонда учесть. Но она всего 0.12%, очень небольшая.
В целом очень похоже на правду, что на длинных периодах идет просто компенсация инфляции.

Максим М
Интересующийся
Сообщения: 4
Зарегистрирован: 17 ноя 2017 23:05

Re: Мысли об инвестициях и прочее

Сообщение Максим М » 14 янв 2019 10:33

Evgeny писал(а):
14 янв 2019 08:20
Написал ответ и пришла в голову мысль.
За все время исследований американской недвижимости (и не только американской) было выявлено, что недвижимость, если она не рентная, позволяет просто сохранить капитал, т.е. в среднем ее стоимость растет на размер инфляции.
На американской недвижимости это можно проверить, т.к. одна страна, инфляция известна за любой период.
Заходим на сайт https://www.portfoliovisualizer.com
Выбираем бэктест американского VNQ, который охватывает американские REIT.
Убираем реинвестирование дивидендов.
В итоге получаем с 2004 года номинальную доходность 2%, реальную доходность - минус 0.01%.
Надо, конечно, еще комиссию фонда учесть. Но она всего 0.12%, очень небольшая.
В целом очень похоже на правду, что на длинных периодах идет просто компенсация инфляции.
Поигрался с этим сайтом... У меня почему-то получились другие цифры по годовым доходностям, но не это интересно. А интересно то, что при сравнении, например, с Vanguard 500 Index Investor с 2004 года получается, что REITs ведут себя очень похоже, разве что более волатильно (макс. просадка заметно больше).

Evgeny
Всерьез и надолго
Сообщения: 264
Зарегистрирован: 27 апр 2018 20:51

Re: Мысли об инвестициях и прочее

Сообщение Evgeny » 14 янв 2019 14:00

Максим М писал(а):
14 янв 2019 10:33
Evgeny писал(а):
14 янв 2019 08:20
Написал ответ и пришла в голову мысль.
За все время исследований американской недвижимости (и не только американской) было выявлено, что недвижимость, если она не рентная, позволяет просто сохранить капитал, т.е. в среднем ее стоимость растет на размер инфляции.
На американской недвижимости это можно проверить, т.к. одна страна, инфляция известна за любой период.
Заходим на сайт https://www.portfoliovisualizer.com
Выбираем бэктест американского VNQ, который охватывает американские REIT.
Убираем реинвестирование дивидендов.
В итоге получаем с 2004 года номинальную доходность 2%, реальную доходность - минус 0.01%.
Надо, конечно, еще комиссию фонда учесть. Но она всего 0.12%, очень небольшая.
В целом очень похоже на правду, что на длинных периодах идет просто компенсация инфляции.
Поигрался с этим сайтом... У меня почему-то получились другие цифры по годовым доходностям, но не это интересно. А интересно то, что при сравнении, например, с Vanguard 500 Index Investor с 2004 года получается, что REITs ведут себя очень похоже, разве что более волатильно (макс. просадка заметно больше).
Я брал не класс активов, а конкретный фонд VNQ, т.к. там хоть можно понять, что внутри. И отключал реинвестирование дивидендов.
В ссылке ниже сдела для сравнения фонд на американский рынок от Vanguard - VTI.
Если убрать дивиденды, то разные цифры, рынок акций иначе себя ведет.
https://www.portfoliovisualizer.com/bac ... ion2_2=100

Максим М
Интересующийся
Сообщения: 4
Зарегистрирован: 17 ноя 2017 23:05

Re: Мысли об инвестициях и прочее

Сообщение Максим М » 14 янв 2019 15:08

Evgeny писал(а):
14 янв 2019 14:00
Я брал не класс активов, а конкретный фонд VNQ, т.к. там хоть можно понять, что внутри. И отключал реинвестирование дивидендов.
В ссылке ниже сдела для сравнения фонд на американский рынок от Vanguard - VTI.
Если убрать дивиденды, то разные цифры, рынок акций иначе себя ведет.
https://www.portfoliovisualizer.com/bac ... ion2_2=100
Если сделать бектест класса активов REIT с VNQ в качестве бенчмарка, то видно, что это по сути одно и то же.
А разница в наших с Вами тестах действительно из-за параметра реинвестирования дивидендов. Но я считал с дивидендами, т.к. у REIT'ов это основной источник дохода. Ведь они распределяют более 90% прибыли, а сами ничего не реинвестируют, в отличие от корпораций. Поэтому логично, что в долгосроке сама стоимость REITs растет только на величину инфляции.

Evgeny
Всерьез и надолго
Сообщения: 264
Зарегистрирован: 27 апр 2018 20:51

Re: Мысли об инвестициях и прочее

Сообщение Evgeny » 14 янв 2019 16:15

Максим М писал(а):
14 янв 2019 15:08
Evgeny писал(а):
14 янв 2019 14:00
Я брал не класс активов, а конкретный фонд VNQ, т.к. там хоть можно понять, что внутри. И отключал реинвестирование дивидендов.
В ссылке ниже сдела для сравнения фонд на американский рынок от Vanguard - VTI.
Если убрать дивиденды, то разные цифры, рынок акций иначе себя ведет.
https://www.portfoliovisualizer.com/bac ... ion2_2=100
Если сделать бектест класса активов REIT с VNQ в качестве бенчмарка, то видно, что это по сути одно и то же.
А разница в наших с Вами тестах действительно из-за параметра реинвестирования дивидендов. Но я считал с дивидендами, т.к. у REIT'ов это основной источник дохода. Ведь они распределяют более 90% прибыли, а сами ничего не реинвестируют, в отличие от корпораций. Поэтому логично, что в долгосроке сама стоимость REITs растет только на величину инфляции.
Нашел, кстати, статью о REIT.
http://www.vanguard.com/pdf/ISGFCAI.pdf
Это статья об альтернативных инвестициях от Vanguard, там как раз о REIT есть небольшой раздел.

Ответить

Вернуться в «Личные истории и личные стратегии»