Расчет стоимости недвижимости

Инвестирование в недвижимость с целью извлечения дохода или с целью сокращения расходов - обсуждаем здесь.

Модераторы: Podolskaya, Pensioner

Ответить
Dow, J.
Всерьез и надолго
Сообщения: 192
Зарегистрирован: 26 янв 2013 01:21

Расчет стоимости недвижимости

Сообщение Dow, J. » 20 янв 2019 15:49

Набросал в Excel таблицу для оценки фундаментальной стоимости через арендные платежи. Для этого сложил дисконтированные арендные платежи, расходы на ремонт, постоянные затраты и остаточную стоимость объекта через 50 лет, равную 50% от первоначальной. Все ставки и суммы в реальных величинах, постоянные издержки и ремонт дисконтировал по безрисковой ставке. В качестве безрисковой реальной ставки взял доходность ОФЗ-ИН и добавил 0,5% за длительность, т.к. у ОФЗ погашение намного раньше. С арендными платежами немного сложнее, в случае первого жилья покупка позволяет сэкономить на аренде, которую арендатору придется платить регулярно и в этом случае их нужно также дисконтировать по безрисковой ставке. В случае инвестиций в недвижимость нужно учесть риск простоя жилья, волатильность цены и прочее, поэтому для дисконтирования взял ставку, близкую к доходности акций, 8%. Чтобы все работало корректно, нужно включить циклические ссылки в настройках Excel. Чтобы учесть в расчете льготы, налоговые вычеты и субсидии, нужно добавить в таблицу еще один столбец по аналогии с ремонтом и постоянными издержками, но с другим знаком.
Стоимость жилья.zip
Что получается:
- Чтобы недвижимость сравнилась по доходности с акциями она должна стоить не больше 100 месячных арендных плат
- Для покупателя первого жилья потолок это 200 арендных плат, иначе будет выгоднее аренда + депозит или ОФЗ
- Судя по тем ценам, которые реально есть на рынке, жилая недвижимость в России это скорее аналог депозита, она ближе к верхней границе в 200 арендных плат, а коммерческая ближе к акциям и нижней границе в 100 арендных плат.

Можно рассмотреть другие варианты, но это база, из которой будет трудно выжать лучшее соотношение риск-доходность. Долевое строительство, которое сейчас уже хотят ограничить, это по сути то же самое, что кредитование застройщика с последующим инвестированием в недвижимость, а ипотека не улучшит доходность если реальная ставка по ней будет выше, чем реальная доходность объекта. Учитывая, что доходность жилой недвижимости близка к безрисковой ставке, ипотека под процент выше безрисковой ставки ухудшит доходность.

Мораль: сейчас можно покупать жилую недвижимость только для себя, а инвестировать либо в коммерческую не дороже 100 арендных платежей, либо в жилую при наличии каких-то существенных льгот, которые бы снизили ставку ипотеки ниже безрисковой.
У вас нет необходимых прав для просмотра вложений в этом сообщении.

Ответить

Вернуться в «Недвижимость»